Et gebyr, der står i lejekontrakten, er ikke automatisk lovligt. Og et gebyr, du har betalt i årevis uden at protestere, er ikke blevet lovligt undervejs. Som lejer betaler du huslejen og de betalinger, der lovligt kan opkræves ved siden af. Alt andet kræver et grundlag — og mangler grundlaget, kan pengene kræves tilbage.

Det klare forbud: dusør og nøglepenge

Der er ét sted, hvor loven ikke er til at misforstå:

Ved udlejning til beboelse eller ved formidling eller bytning af sådanne lejeforhold er det ikke tilladt at modtage eller kræve vederlag fra lejeren eller at betinge sig, at lejeren indgår anden retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen.

Det rammer alt, hvad der betales for at få lejemålet: nøglepenge, dusør, "reservationsgebyr", "oprettelsesgebyr", "startpakke", "administrationsgebyr ved kontraktindgåelse". Navnet er uden betydning — det er funktionen, der tæller.

Det rammer også de arrangementer, hvor du skal købe noget andet for at få boligen: overtage møbler til overpris, tegne et abonnement, indgå en aftale med et bestemt selskab.

Retsvirkningerne er skarpe:

  • Beløb betalt i strid med forbuddet kan kræves tilbagebetalt
  • Beløbet forrentes fra forfaldsdagen
  • Overtrædelse straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder
  • Også selskaber kan pålægges strafansvar

Der er en enkelt undtagelse: forbuddet omfatter ikke vederlag for afståelse af en forretning eller for at formidle en afståelse. Det er en erhvervsregel, ikke en boligregel.

Og den anden vej: penge for at flytte

Der findes en beslægtet regel, der beskytter dig, når du allerede bor der:

Det er ikke tilladt for udlejere at tilbyde lejere betaling eller anden form for ydelse med det formål at få lejeren til at bringe lejeforholdet til ophør.

Er dit lejeforhold bragt til ophør som følge af en sådan betaling, kan du kræve det retableret på uændrede vilkår — og det retablerede lejeforhold anses for indgået på tidspunktet for det oprindelige. Betalingen kan til gengæld ikke kræves tilbage af udlejeren.

Reglen er relevant, hvis du er blevet tilbudt penge for at fraflytte en billig lejlighed.

De gebyrer, der oftest giver anledning til tvist

Flyttesynsgebyr

Nogle lejere opkræves for "afholdelse af flyttesyn" på fraflytningsopgørelsen. Men fraflytningssynet er en pligt, loven pålægger udlejere af mere end én beboelseslejlighed — og udgiften til at opfylde en egen lovpligt er som udgangspunkt en almindelig driftsomkostning, ikke en post lejeren skal betale særskilt.

Står der et flyttesynsgebyr på din opgørelse, bør det undersøges.

Genudlejningsgebyr

Opkræves for "arbejdet med at finde en ny lejer". Men udlejeren har en lovbestemt pligt til at bestræbe sig på at genudleje, når en lejer fraflytter inden opsigelsesvarslets udløb. Det er hans tabsbegrænsning, ikke din ydelse.

Lejeaftalegebyr og oprettelsesgebyr

Betaling i forbindelse med oprettelsen af lejekontrakten falder direkte ind under forbuddet mod vederlag ved udlejning. Beløbene varierer betydeligt, og de kan kræves tilbage med renter.

PBS- og betalingsgebyrer

Udlejeren skal anvise et betalingssted her i landet i form af en konto i et pengeinstitut. Betaler du et særskilt gebyr alene for at betale din husleje, bør det efterprøves.

Rykker- og påkravsgebyrer

Her findes der derimod en hjemmel — men den er præcis. Ved for sen betaling kan udlejeren kræve et påkravsgebyr på 335 kr. (2026-niveau, reguleres årligt).

Men der er betingelser: påkravet kan tidligst afgives efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag, det skal udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis restancen ikke betales inden fristen, og betalingsfristen er 14 dage. Er påkravet sendt for tidligt eller uden den nødvendige angivelse, er gebyret ikke berettiget — og et påkrav, der er sendt, efter at lejen faktisk er betalt, giver ikke krav på gebyr.

Vi ser jævnligt påkrav med to gebyrer, eller hvor et tidligere uberettiget gebyr er lagt oveni. Begge dele er problematiske.

Varme- og forbrugsudgifter

Leverer udlejeren varme og opvarmning af vand, kan udgifterne som udgangspunkt ikke indeholdes i lejen — de skal afregnes særskilt i et forbrugsregnskab. Omvendt kan udlejeren ikke opkræve for det samme to gange: skal en udgift, der hidtil har været indeholdt i lejen, fremover indgå i et forbrugsregnskab, skal lejen samtidig nedsættes tilsvarende.

Dobbeltopkrævning er en af de fejl, der lettest overses.

Hvilke betalinger er så lovlige?

Ud over huslejen kan der lovligt være tale om:

  • Depositum — højst 3 måneders leje
  • Forudbetalt leje — højst 3 måneder, og aldrig mere end lejen i opsigelsesperioden
  • A conto for varme, opvarmning af vand, køling, vand, el og gas, når det ikke er indeholdt i lejen
  • Betaling til fælles programforsyning og internetadgang, efter de særlige regler
  • Påkravsgebyr ved for sen betaling, når betingelserne er opfyldt
  • Om en konkret opkrævning er lovlig, beror altid på aftalen og de faktiske forhold.
  • Små beløb bliver store

Et gebyr på 75 kr. om måneden er let at ignorere. Over syv år er det 6.300 kr.

Og fordi gebyrer typisk opkræves løbende og uændret, er det sjældent ét beløb, der er på spil — det er en serie. Det er derfor, en gennemgang af opkrævningerne ofte giver et større resultat, end lejeren forventede.

Kan du få pengene tilbage?

Ja, men vær opmærksom på fristerne.

Beløb betalt i strid med forbuddet mod vederlag kan kræves tilbagebetalt med renter fra forfaldsdagen.

Har udlejeren opkrævet højere leje, depositum eller indskud end tilladt, kan du kræve det for meget betalte tilbage og lejen nedsat fremadrettet. Ved lejeforholdets ophør skal kravet være gjort gældende for huslejenævnet inden 1 år fra fraflytningen.

Tvister om lejerens betalinger afgøres af huslejenævnet, der også kan tage stilling til, om der er opkrævet større beløb end tilladt.

Sådan går du frem

Find alle opkrævninger frem — lejekontrakt, kontoudtog, opkrævninger, flytteopgørelse.

List hver post, der ikke er husleje, a conto eller depositum.

Spørg for hver enkelt: hvad er hjemlen? Står den i loven, eller står den bare i kontrakten?

Læg de månedlige gebyrer sammen over hele lejeperioden.

Skriv til udlejeren og bed om hjemmelen — og om tilbagebetaling.

Indbring for huslejenævnet, hvis I ikke bliver enige.

Ofte stillede spørgsmål

Gebyret står i min kontrakt — er det så lovligt? Nej. En kontraktbestemmelse er ikke i sig selv en hjemmel, og reglerne kan ikke fraviges til skade for dig.

Jeg har betalt i fem år uden at protestere — er det for sent? Ikke nødvendigvis. Passivitet kan spille ind, men beløb betalt i strid med forbuddet mod vederlag kan kræves tilbage. Ved fraflytning gælder en 1-årsfrist for at rejse kravet.

Må udlejer tage et gebyr for at sende en rykker? Ved for sen huslejebetaling kan der kræves et påkravsgebyr på 335 kr. (2026), hvis de formelle betingelser er opfyldt. Ikke derudover.

Må udlejer kræve, at jeg overtager møbler? At betinge sig, at du indgår en anden retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen, er ikke tilladt.

Hvad kan jeg få tilbage? Det afhænger af beløbene og af, hvor længe de er opkrævet. Vi ser jævnligt sager i det femcifrede.

Reglerne bag denne guide

Lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje (lejeloven).

§ 15 — forbud mod vederlag ved udlejning, formidling og bytning; tilbagebetaling med rente; straf

§ 16 — forbud mod at betale lejeren for at bringe lejeforholdet til ophør; retablering

§ 18 — kapitlet kan ikke fraviges til skade for lejeren

§ 57 — udlejerens pligt til at anvise et betalingssted i et pengeinstitut

§ 59 — depositum og forudbetalt leje

§ 62 — straf for ulovligt depositum og forudbetalt leje

§ 65 — udgifter til varme kan ikke indeholdes i lejen

§ 72, stk. 7 — nedsættelse af lejen ved overgang til forbrugsregnskab

§ 82 — huslejenævnets kompetence i sager om betaling for forbrug

§ 87, stk. 2 — huslejenævnets prøvelse af betalinger til programforsyning m.v.

§ 40 — tilbagebetaling af for meget betalt leje, depositum og indskud; 1-årsfristen

§ 175, stk. 3 — udlejerens genudlejningspligt

§ 182, stk. 2 — påkravsgebyret (2026: 335 kr.) og betingelserne for det

§ 187, stk. 3 — udlejerens pligt til at afholde fraflytningssyn