Boligens ukrænkelighed gælder også, når du bor til leje. Din udlejer ejer bygningen — men ikke din hverdag i den. Lejeloven regulerer adgangen i to bestemmelser, og de dækker to forskellige situationer. Blandes de sammen, opstår de fleste konflikter.

De to bestemmelser

  1. Adgang, når forholdene kræver det

Udlejeren eller hans stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det.

Der er ikke knyttet et fast varsel til bestemmelsen, og det er netop pointen: den dækker de situationer, hvor adgang er nødvendig — et akut svigt, en mistanke om en skade, der breder sig, en kontrol der ikke kan udsættes.

Men "når forholdene kræver det" er en betingelse, ikke en blankocheck. Der skal være et reelt behov. Almindelig nysgerrighed, lyst til at se, hvordan der ser ud, eller et ønske om at fremvise boligen uden for de særlige regler om fremvisning er ikke omfattet.

Uanset hjemlen gælder et grundlæggende hensyn: adgangen skal ske på et rimeligt tidspunkt og med den størst mulige hensyntagen til dig.

  1. Arbejder i det lejede — her gælder varsler

Vil udlejeren iværksætte arbejder i det lejede, gælder præcise frister:

6 ugers varsel, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for dig. Det dækker mindre vedligeholdelses- og forbedringsarbejder.

3 måneders varsel ved andre arbejder — altså de arbejder, der er til væsentlig ulempe. Større renoveringer, udskiftning af køkken eller bad, længerevarende byggearbejde.

Uden varsel kan udlejeren dog altid foretage uopsættelige reparationer. Et sprunget rør venter ikke seks uger.

Og når arbejdet først er i gang, gælder to krav: det skal udføres uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til dig, og udlejeren skal straks foretage efterreparationer.

Fremvisning ved fraflytning — her bestemmer du tiden

Når du har opsagt, eller boligen af anden grund skal fraflyttes, skal du give adgang til, at den kan beses.

Men bemærk, hvem der bestemmer hvad:

Lejeren fastsætter tiden. Den skal være mindst 2 timer hveranden hverdag på et tidspunkt, der er bekvemt for en besigtigelse.

Det er altså dig, der lægger fremvisningstiderne — ikke udlejeren. Kravet er, at du stiller mindst to timer til rådighed hveranden hverdag, og at tidspunktet reelt egner sig til en fremvisning.

Fremvisningen kan kun finde sted med deltagelse af udlejeren eller hans stedfortræder, når du ikke selv er repræsenteret. Udlejeren kan altså ikke sende mulige nye lejere ind i din bolig alene.

Særlige situationer

Varmeanlæg. Ved installation af varmeanlæg i ejendommen har udlejeren ret til med 6 ugers varsel at råde over de kælder- og loftsrum, der er nødvendige for anlæggets drift, når der anvises dig andre anvendelige rum.

Tagetager. I forbindelse med indretning af boliger i tagetagen kan udlejeren med 6 ugers varsel råde over loftsrum, hvis der anvises dig andre rum, der er anvendelige til det aftalte formål.

Hvis udlejer lukker sig ind uden ret til det

Uberettiget adgang er ikke bare irriterende — det kan være strafbart.

Skriv til udlejeren. Beskriv, hvad der skete, hvornår, og hvorfor du mener, adgangen var uberettiget. Bed om, at det ikke gentager sig. Gem kopien.

Dokumentér. Datoer, tidspunkter, hvad du bemærkede, vidner, eventuelle notifikationer fra en dørklokke eller alarm.

Ved gentagne eller grove tilfælde: overvej politianmeldelse. Uberettiget at skaffe sig adgang til en andens bolig kan være husfredskrænkelse efter straffelovens § 264. Det er en politisag, ikke en huslejenævnssag.

Vær varsom med at skifte lås. Du fjerner samtidig udlejerens mulighed for at komme ind, hvor han faktisk har ret til det — herunder ved uopsættelige reparationer. Og modsætter du dig, at udlejeren får adgang, hvor han har ret hertil, er det en ophævelsesgrund. Løsningen er ikke låsen, men dokumentationen.

Hvad huslejenævnet kan — og ikke kan

Huslejenævnet afgør ikke selvstændige tvister om adgang. Nævnet har ikke hjemmel til at pålægge udlejeren en bod for uberettiget adgang.

Nævnet træffer derimod afgørelse i tvister om varsling af arbejder — altså om varslerne er overholdt, og om arbejdet må iværksættes.

Er der tale om gentagen, grov krænkelse af din brugsret, kan der efter omstændighederne være tale om en mangel ved lejeforholdet med de beføjelser, det medfører — herunder forholdsmæssigt afslag i lejen og i grove tilfælde erstatning eller ophævelse. Det beror på en konkret vurdering.

Tjekliste, når udlejer vil ind

Hvad er formålet? Et arbejde, en akut reparation, en fremvisning, eller noget helt fjerde?

Er der givet varsel — og hvor langt? 6 uger eller 3 måneder afhænger af, om arbejdet er til væsentlig ulempe.

Er varslet skriftligt og konkret? Hvad skal laves, hvornår, og hvor længe?

Er tidspunktet rimeligt?

Er du blevet tilbudt at være til stede?

Ved fremvisning: er det dig, der har fastsat tiden?

Ofte stillede spørgsmål

Må udlejer have nøgle til min bolig? Ja, det er almindeligt. Men nøglen giver ikke ret til at komme ind — retten følger af loven, ikke af nøglen.

Skal jeg være hjemme, når håndværkerne kommer? Nej, men du har ret til at være det, og det er ofte en god idé.

Hvor langt varsel skal jeg have for et nyt køkken? Er arbejdet til væsentlig ulempe — og et køkkenprojekt er det typisk — er varslet 3 måneder.

Må udlejer holde åbent hus i min lejlighed? Ved fraflytning er det dig, der fastsætter tiden, og der skal stilles mindst 2 timer hveranden hverdag til rådighed. Uden for fraflytningssituationen er der ikke hjemmel til fremvisning.

Hvad gør jeg, hvis han bliver ved? Skriftlig påtale, dokumentation, og ved grove eller gentagne tilfælde politianmeldelse for husfredskrænkelse.

Reglerne bag denne guide

Lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje (lejeloven).

§ 102 — udlejerens adgang til det lejede, når forholdene kræver det

§ 103, stk. 1 — 6 ugers varsel ved arbejder uden væsentlig ulempe

§ 103, stk. 2 — 3 måneders varsel ved andre arbejder

§ 103, stk. 3 — uopsættelige reparationer uden varsel

§ 104 — arbejdet skal udføres uden afbrydelse og med størst mulig hensyntagen; efterreparationer

§ 108 — huslejenævnets kompetence i tvister om varsling af arbejder

§ 110 — kapitlet kan ikke fraviges til skade for lejeren

§ 126, stk. 2 — råderet over kælder- og loftsrum ved installation af varmeanlæg

§ 54, stk. 1, nr. 3 — råderet over loftsrum ved indretning af tagboliger

§ 186, stk. 1 — fremvisning ved fraflytning: lejeren fastsætter tiden, mindst 2 timer hveranden hverdag

§ 182, stk. 1, nr. 3 — ophævelsesgrund, hvis lejeren modsætter sig berettiget adgang

Straffelovens § 264 — husfredskrænkelse