Du har afleveret nøglerne, og pengene kommer ikke. Enten hører du ingenting, eller også kommer der en opgørelse, hvor det meste af depositummet er væk. Det er en af de hyppigste konflikter i dansk lejeret. Og en af dem, hvor lejeren oftest står stærkere, end han selv tror.

Først: hvad må depositummet bruges til?

Depositum stilles som sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning. Det er hele formålet, og det sætter rammen.

Det kan bruges til at dække et krav, udlejeren har — for eksempel manglende leje, en skade du er ansvarlig for, eller istandsættelse inden for din vedligeholdelsespligt. Det kan ikke bruges som et generelt tilgodehavende, og det kan ikke tilbageholdes, "indtil vi ser hvordan det går".

Der er ingen fast lovbestemt dato for, hvornår depositum skal tilbagebetales. Til gengæld er der skarpe regler for, hvornår udlejerens krav er gyldige — og har han ikke et gyldigt krav, har han heller ikke noget at modregne i.

De fire ting, der afgør sagen

  1. Blev der holdt fraflytningssyn?

Lejer din udlejer mere end én beboelseslejlighed ud, skal han holde syn — senest 2 uger efter, at han er blevet bekendt med, at du er flyttet — og han skal indkalde dig skriftligt med mindst 1 uges varsel.

Gør han ikke det, bortfalder hans krav på istandsættelse. Så skal depositummet som udgangspunkt tilbage, bortset fra eventuelle andre krav som manglende husleje.

Det samme gælder, hvis han skulle have holdt indflytningssyn og ikke gjorde det.

  1. Kom kravet frem inden 2 uger?

Udlejeren kan ikke gøre istandsættelseskrav gældende, når der er gået mere end 2 uger fra flyttesynet — eller fra fraflytningsdagen, hvor der ikke er synspligt.

Undtagelserne er snævre: skjulte mangler og svig.

  1. Står posterne i fraflytningsrapporten?

Udgifter, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, er dig uvedkommende. Kom der poster til efter synet, bør de bestrides.

  1. Kan kravene overhovedet stilles?

Selv et rettidigt og korrekt noteret krav skal holde materielt:

  • Du kan ikke pålægges at aflevere boligen i bedre stand, end du overtog den i
  • Du hæfter ikke for almindeligt slid og ælde
  • Du kan kun pålægges istandsættelse af det, din egen vedligeholdelsespligt omfatter
  • Udgifterne skal være dokumenterede og rimelige, og arbejdet skal være udført
  • Har udlejer i det hele taget opkrævet lovligt?
  • Mens du er i gang, er det værd at se på, hvad du betalte ved indflytningen.

Udlejeren må kræve højst 3 måneders leje i depositum. Han må derudover kræve leje forudbetalt for op til 3 måneder — men aldrig mere end lejen for perioden fra din opsigelse til lejeforholdets ophør. Er dit opsigelsesvarsel kortere end 3 måneder, er loftet tilsvarende lavere.

Har du betalt mere end tilladt — uanset hvad beløbet blev kaldt — kan du kræve det for meget betalte tilbage.

Er der samtidig opkrævet et beløb for selve det at få lejemålet — nøglepenge, "startgebyr", dusør — er det direkte forbudt. Sådanne beløb kan kræves tilbagebetalt med renter, og overtrædelse er strafbelagt.

Sådan går du frem

  1. Skriv til udlejeren. Bed om en skriftlig, specificeret opgørelse med dokumentation, hvis du ikke allerede har fået en. Sæt en rimelig frist.
  2. Gør indsigelse — konkret. Skriv post for post, hvad du bestrider og hvorfor. Henvis til rapporten og til datoerne.
  3. Sikr dokumentation for, at din indsigelse er kommet frem. Mail eller anbefalet brev.
  4. Betal ikke, og accepter ikke et "forlig", du ikke forstår. Et forlig binder dig.
  5. Indbring sagen for huslejenævnet. Nævnet afgør tvister om fraflytning, herunder tilbagebetaling af depositum. Det koster 367 kr. i 2026, og får du fuldt medhold, skal udlejeren betale 7.027 kr. til nævnet.
  6. Vær opmærksom på 1-årsfristen. Har du krav på tilbagebetaling, fordi udlejeren har opkrævet mere end tilladt i leje, depositum eller indskud, skal kravet ved lejeforholdets ophør gøres gældende over for huslejenævnet inden 1 år fra fraflytningen.

Hvad hvis udlejeren er gået konkurs eller ejendommen er solgt?

Dine rettigheder efter lejeloven gælder over for enhver uden tinglysning — det gælder også aftaler om depositum og forudbetalt leje, når beløbene tilsammen ikke overstiger et halvt års leje.

Men der er en frist: skal kravet kunne gøres gældende mod en anden ejer end den, der ejede ejendommen, da kravet forfaldt, skal det ved lejeforholdets ophør være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet. Er ejendommen solgt, er det derfor ikke noget, der kan vente.

Ofte stillede spørgsmål

Hvor lang tid har udlejer til at betale depositum tilbage? Der er ingen fast frist i loven. Men han har kun 2 uger til at rejse istandsættelseskrav, og uden gyldige krav er der intet at modregne.

Forrentes mit depositum? Nej. Der er ingen regel om, at depositum skal forrentes. Renter kommer først i spil ved tilbagebetaling af beløb, der er opkrævet ulovligt.

Kan udlejer beholde depositummet, indtil forbrugsregnskabet er færdigt? Han kan modregne et dokumenteret krav. Et forventet, endnu ikke opgjort forbrugsregnskab er ikke et opgjort krav — men efterbetaling skal betales senest på fraflytningsdagen, hvis regnskabet foreligger.

Hvad hvis jeg ikke deltog i flyttesynet? Rapporten skal så sendes til dig senest 2 uger efter synet. Du kan stadig gøre indsigelse.

Reglerne bag denne guide

Lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje (lejeloven) og lov nr. 342 af 22. marts 2022 om boligforhold.

§ 59, stk. 1 — depositum, højst 3 måneders leje, til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning

§ 59, stk. 3 — forudbetalt leje, højst 3 måneder og aldrig mere end lejen i opsigelsesperioden

§ 187, stk. 2–5 — 2-ugers-fristen, rapportens betydning, synspligt og bortfald af krav

§ 90, stk. 3 — bortfald ved manglende indflytningssyn

§ 15, stk. 3 — tilbagebetaling af ulovligt vederlag med renter

§ 40 — tilbagebetaling af for meget betalt leje, depositum og indskud; 1-årsfristen ved fraflytning

§ 17 — beskyttelse uden tinglysning og 1-årsfristen over for ny ejer

§ 190 — huslejenævnets kompetence, herunder tilbagebetaling af depositum

Boligforholdslovens § 82 — gebyrer (2026: 367 kr. / 7.027 kr.)