En tidsbegrænset lejekontrakt ophører uden opsigelse, når perioden udløber. Det lyder simpelt — men det er også en fravigelse fra lejelovens udgangspunkt, og derfor kræver den en gyldig begrundelse. Er begrundelsen ikke god nok, kan tidsbegrænsningen tilsidesættes, og du bliver boende på uændrede vilkår.

Udgangspunktet: lejeforhold er tidsubegrænsede

Lejeloven er bygget op om, at et lejeforhold løber, indtil lejeren siger op — eller indtil udlejeren har en af de udtømmende opsigelsesgrunde, loven opregner.

En tidsbegrænsning sætter den beskyttelse ud af kraft. Derfor er den ikke frit tilgængelig.

Sådan virker en tidsbegrænsning

Aftalen skal være klar. Tidsbegrænsning forudsætter en aftale, og det skal klart kunne udledes af lejeaftalen, at den er tidsbegrænset. Er der ikke aftalt andet, anses aftalen for indgået på lovens almindelige vilkår.

Den ophører uden opsigelse. Ved den aftalte lejetids udløb ophører lejeforholdet automatisk. Ingen af parterne skal foretage sig noget.

Den kan som udgangspunkt ikke opsiges undervejs — hverken af dig eller af udlejeren — medmindre det er aftalt, eller den anden part misligholder aftalen.

Det sidste er værd at forstå, før du skriver under. Binder du dig til to år uden opsigelsesadgang, hæfter du som udgangspunkt for lejen i hele perioden, hvis du flytter før tid.

Er der derimod aftalt opsigelsesadgang i perioden, gælder lovens almindelige regler fuldt ud — udlejeren skal altså have en gyldig opsigelsesgrund og overholde formkravene.

Kravet: tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold

Her ligger sagernes kerne:

  • Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke må anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.
  • Tre ting følger af formuleringen:

Det er udlejerens forhold, der tæller. Ikke dine, ikke markedets, ikke en generel usikkerhed om fremtiden.

Begrundelsen skal være tilstrækkelig. Den skal være konkret og reel — knyttet til den bestemte udlejer og det bestemte lejemål.

Det er boligretten, der afgør det. Ikke huslejenævnet. Spørgsmålet om tidsbegrænsningens gyldighed hører under boligretten.

Begrundelser, der typisk holder

Udlejeren skal selv bebo boligen efter et tidsbestemt udlandsophold

Boligen skal bruges af et familiemedlem på et bestemt fremtidigt tidspunkt

Ejendommen skal ombygges eller renoveres på et fastlagt tidspunkt

Udlejeren er midlertidigt forflyttet og vender tilbage

Fælles for dem er, at der er en konkret begivenhed på et bestemt tidspunkt.

Begrundelser, der typisk ikke holder

"Udlejer ønsker fleksibilitet"

"Lejemålet er tidsbegrænset" — uden nogen begrundelse overhovedet

En begrundelse, der bruges på alle ejendommens lejemål

En begrundelse, der ikke stemmer med, hvad der faktisk sker

Skriv begrundelsen ind i kontrakten. Det er ikke nok, at udlejeren har fortalt dig grunden mundtligt. Fremgår den ikke af aftalen, er den vanskelig at løfte bagefter.

Reglen, der ofte redder lejeren: 1 måned efter udløb

Der er en regel, mange ikke kender, og som kan ændre alt:

Benytter lejeren med udlejerens vidende det lejede i mere end 1 måned efter den aftalte lejetids udløb, uden at udlejeren har opfordret lejeren til at flytte, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning.

Bliver du altså boende ud over udløbsdatoen, udlejeren ved det, og han ikke beder dig flytte — så er lejemålet efter en måned tidsubegrænset. Med al den beskyttelse, det medfører.

To ting er afgørende:

Udlejeren skal have vidst det. Bevisbyrden er praktisk vigtig — betal huslejen som normalt, og gem korrespondance.

Han må ikke have opfordret dig til at flytte. En kort forlængelse eller et par ugers respit til fraflytning er ikke en accept af, at lejemålet fortsætter.

Hvad sker der, hvis tidsbegrænsningen tilsidesættes?

Lejeforholdet fortsætter som et tidsubegrænset lejeforhold på uændrede vilkår. Du bliver boende, huslejen er den samme, og udlejeren kan kun bringe lejemålet til ophør efter lovens almindelige regler om opsigelse eller ophævelse.

Særlige situationer

Fremleje. Tidsbegrænsede lejeforhold er ikke omfattet af lejerens råderet med godtgørelse ved fraflytning — samme gælder fremlejeforhold. Har du planer om at forbedre boligen for egen regning og få godtgørelse, er det værd at vide på forhånd.

Forlængelse. Bliver en tidsbegrænset aftale forlænget gang på gang, kan det i sig selv tale imod, at begrundelsen var reel. Det er dog en konkret vurdering.

Kortere lejeperioder end opsigelsesvarslet. Fraflytter du før udløbet af en periode, du er bundet af, har udlejeren en tabsbegrænsningspligt: han skal bestræbe sig på at genudleje, og hvad han indvinder eller burde have indvundet, skal fragå i hans krav mod dig.

Sådan går du frem

Før du skriver under:

  • Står tidsbegrænsningen tydeligt i kontrakten?
  • Står begrundelsen der — og er den konkret og knyttet til udlejerens forhold?
  • Er der aftalt opsigelsesadgang i perioden? Hvis ikke, er du bundet.
  • Passer perioden med din egen situation?
  • Når udløbet nærmer sig:
  • Få vurderet, om tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet
  • Reagér i god tid — ikke dagen før
  • Bliver du boende ud over udløbet, så vær opmærksom på 1-månedsreglen og gem dokumentationen
  • Bliver du opfordret til at flytte, så gem den opfordring — den kan blive afgørende
  • Ofte stillede spørgsmål

Kan jeg opsige en tidsbegrænset kontrakt? Kun hvis det er aftalt, eller udlejeren misligholder aftalen. Ellers er du som udgangspunkt bundet.

Skal begrundelsen stå i kontrakten? Loven kræver det ikke udtrykkeligt, men i praksis er en begrundelse, der ikke fremgår af aftalen, meget vanskelig at løfte. Sørg for at få den skrevet ind.

Hvem afgør, om tidsbegrænsningen er gyldig? Boligretten — ikke huslejenævnet.

Hvad hvis jeg bare bliver boende? Bliver du boende i mere end 1 måned efter udløbet med udlejerens vidende og uden at være opfordret til at flytte, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning.

Kan udlejer smide mig ud på udløbsdagen? Lejeforholdet ophører uden opsigelse ved udløbet. Flytter du ikke, kan udlejeren gå til fogedretten. Derfor skal spørgsmålet om tidsbegrænsningens gyldighed rejses i god tid — ikke når fogeden står i døren.

Får jeg mit depositum tilbage ved udløb? Reglerne om fraflytning gælder på præcis samme måde: syn, rapport, 2-ugers-frist og de sædvanlige grænser for istandsættelse.

Reglerne bag denne guide

Lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje (lejeloven).

§ 173, stk. 1 — tidsbestemte lejeaftaler ophører uden opsigelse; ingen opsigelsesadgang i perioden, medmindre andet er aftalt eller der foreligger misligholdelse

§ 173, stk. 2 — lejeforholdet fortsætter uden tidsbegrænsning ved benyttelse i mere end 1 måned efter udløbet med udlejerens vidende og uden opfordring til at flytte

§ 173, stk. 3 — boligrettens adgang til at tilsidesætte en tidsbegrænsning, der ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold

§ 11, stk. 2 — aftalen anses indgået på lovens vilkår, hvor andet ikke udtrykkeligt er fastsat

§§ 170–171 — udlejerens udtømmende opsigelsesgrunde

§ 175, stk. 3 — udlejerens genudlejnings- og tabsbegrænsningspligt

§ 145, stk. 1 — råderetten gælder ikke i tidsbegrænsede lejeforhold

§ 187 — fraflytningsreglerne gælder også ved udløb af en tidsbegrænset aftale

Boligforholdslovens § 91 — boligretten