Næsten enhver strid om et depositum ender samme sted: er det slid og ælde, eller er det en skade? Svaret afgør, hvem der betaler. Lejeloven bruger begge begreber, men definerer dem ikke i detaljer — grænsen trækkes i praksis, og det er derfor, sagerne opstår. Her er den sondring, huslejenævn og boligretter faktisk arbejder med.

Udgangspunktet i loven

Du skal aflevere boligen i samme stand som ved overtagelsen — med to undtagelser, der begge er til din fordel:

  • den forringelse, der skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af din egen vedligeholdelsespligt, og
  • mangler, som udlejeren skal udbedre.
  • Og du kan aldrig pålægges at aflevere boligen i bedre stand, end du overtog den i.

Loven definerer selv vedligeholdelse som "de reparationer og udskiftninger, som udføres med henblik på at bevare og opretholde lejemålets og ejendommens stand, efterhånden som der sker forringelse ved slid og ælde". Slid og ælde er altså ikke et smuthul — det er den normaltilstand, loven regner med.

Ved siden af står dit ansvar for skader: du skal behandle det lejede forsvarligt, og du er erstatningsansvarlig for skade, der forvoldes ved uforsvarlig adfærd af dig selv, din husstand eller andre, du har givet adgang.

Det er de to sætninger, hele sondringen hviler på: forringelse ved brug over tid mod skade ved uforsvarlig adfærd.

Sådan trækkes grænsen i praksis

Fire spørgsmål afgør de fleste sager.

  1. Er forringelsen en forventelig følge af almindelig brug? Gulve bliver matte. Vægge bliver beskidte omkring kontakter. Fuger bliver misfarvede. Det sker, uanset hvor omhyggelig lejeren er.
  2. Står omfanget i forhold til boperioden? Samme slitage kan være normal efter otte år og unormal efter otte måneder. Boperiodens længde er et af de tungeste momenter i vurderingen.
  3. Kræver forringelsen en særlig forklaring? En ridse på tværs af et gulv, et hul i en dør, en brændt bordplade — det er forhold, der ikke opstår af sig selv.
  4. Hvem havde vedligeholdelsespligten? Har udlejeren den indvendige vedligeholdelse, kan slitage på maling og gulvbehandling ikke væltes over på dig, uanset omfanget.

Typiske eksempler

Normalt slid og ælde — som udgangspunkt udlejers regning

Mat eller nedslidt gulvlak efter flere års brug

Almindeligt snavs og lette mærker på vægge

Små søm- og skruehuller efter billeder og hylder i sædvanligt omfang

Slidte pakninger, tætningslister og fuger

Falmede overflader i vindueskarme og på solvendte flader

Almindelig aldring af hvidevarer og armaturer

Misligholdelse — som udgangspunkt lejers regning

Huller i vægge eller døre efter slag eller sparke

Dybe ridser og skrammer i gulve efter møbler uden filt

Brandmærker og brændemærker

Vandskade efter en utæt vaskemaskine, du selv har tilsluttet

Skimmel opstået udelukkende som følge af manglende udluftning i en bolig uden bygningsmæssige fejl

Huller efter dyvler i fliser og vådrum ud over det sædvanlige

Skader efter husdyr — kradsemærker, urinskader

Manglende rengøring ved fraflytning

Gråzonen — hvor sagerne vindes og tabes

Mange små huller i væggen: hvor går grænsen for "sædvanligt omfang"?

Rygning indendørs: gullig nikotinbelægning behandles ofte som misligholdelse, men afhænger af aftalen og boperioden

Slidte gulve efter kort boperiode

Kalk i badeværelset efter mange år uden udlejerens vedligeholdelse

Rengøring er en kategori for sig

Manglende rengøring er ikke slid og ælde. Boligen skal afleveres rengjort, og det er en af de få poster, udlejeren næsten altid får medhold i, hvis den ikke er i orden.

Til gengæld skal boligen også være rengjort ved din indflytning — udlejeren skal stille den til rådighed i god og forsvarlig stand, rengjort, med hele ruder og brugelige låse med tilhørende nøgler.

Din bedste dokumentation er ældre end konflikten

Sondringen mellem slid og skade er en bevisvurdering. Den vindes med dokumentation, ikke med argumenter.

Indflytningsrapporten og din egen fejl- og mangelliste viser, hvad der allerede var galt.

Billeder fra indflytningen viser standen, du overtog.

Billeder fra afleveringsdagen viser standen, du afleverede.

Boperiodens længde sætter forringelsen i perspektiv.

Din korrespondance med udlejeren om vedligeholdelse under lejeforholdet.

Har du ingen dokumentation fra indflytningen, står du svagere — men ikke uden muligheder. Udlejeren skal fortsat kunne dokumentere sit krav, og en post, der ikke står i fraflytningsrapporten, kan som udgangspunkt slet ikke kræves.

Hvis udlejer kalder slid for misligholdelse

Bed om en specificeret opgørelse — hvilken skade, hvilket rum, hvilket arbejde, hvilken pris.

Sammenhold hver post med indflytningsrapporten.

Sammenhold med fraflytningsrapporten — står posten der?

Vurdér posten mod boperiodens længde.

Gør skriftlig indsigelse mod de poster, du bestrider, og begrund hver enkelt.

Er I uenige, kan sagen indbringes for huslejenævnet.

Ofte stillede spørgsmål

Skal jeg betale for maling efter fem år? Ikke hvis udlejeren har den indvendige vedligeholdelse. Har du overtaget den, kan malerarbejde være berettiget — men kun i det omfang, det bringer boligen tilbage til den stand, du overtog den i.

Er søm i væggen misligholdelse? Ophængning i sædvanligt omfang er almindelig brug. Usædvanligt mange eller store huller kan være misligholdelse.

Hæfter jeg for mine gæsters skader? Ja. Du er ansvarlig for skade forvoldt ved uforsvarlig adfærd af din husstand og af andre, du har givet adgang til boligen.

Hvem har bevisbyrden? Udlejeren skal dokumentere sit krav. Men er der intet fra indflytningen, bliver det i praksis svært for dig at godtgøre, at forholdet var der i forvejen.

Reglerne bag denne guide

Lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje (lejeloven).

§ 187, stk. 1 — aflevering i samme stand; undtagelse for slid og ælde; forbud mod bedre stand

§ 111, stk. 1 — definition af vedligeholdelse som følge af forringelse ved slid og ælde

§ 111, stk. 2 og 3 — indvendig og udvendig vedligeholdelse

§ 112 — parternes vedligeholdelsespligt

§ 149 — lejerens pligt til forsvarlig behandling og ansvar for uforsvarlig adfærd

§ 89 — boligens stand ved overtagelsen: god og forsvarlig stand, rengjort, hele ruder, brugelige låse

§ 187, stk. 2 — udgifter uden for fraflytningsrapporten er lejeren uvedkommende

§ 190 — huslejenævnets kompetence