Skimmelsvamp er ikke et rengøringsproblem. Det er en mangel ved boligen, det kan være et sundhedsproblem, og det udløser konkrete rettigheder for dig som lejer. Men sagerne er svære, fordi de næsten altid ender i det samme spørgsmål: skyldes skimlen bygningen eller beboelsen? Her er, hvordan du står — og hvordan du sikrer dig.

Skimmel som mangel

En bolig med skimmelsvamp er som udgangspunkt ikke i den stand, du kan kræve. Det gælder både skimmel, der er der ved indflytningen, og skimmel, der opstår senere.

Udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige. Det omfatter klimaskærmen — tag, ydervægge, vinduer, tagrender, fugtspærrer, kældre — og de installationer, der kan give fugt: afløb, vand, ventilation.

Skyldes skimlen et bygningsmæssigt forhold — en utæt tagrende, en kuldebro, manglende isolering, en revnet fuge, defekt ventilation eller en skjult vandskade — er ansvaret udlejerens.

Den svære grænse: bygning eller beboelse?

Udlejere gør ofte gældende, at skimlen skyldes lejerens adfærd — manglende udluftning, tørring af tøj indendørs, tildækkede ventiler.

Adfærd kan spille ind. Du skal behandle det lejede forsvarligt og er erstatningsansvarlig for skade, der forvoldes ved uforsvarlig adfærd. Men "uforsvarlig" er en høj tærskel, og almindelig beboelse er ikke uforsvarlig adfærd.

I praksis afgøres sagerne af tre ting:

  1. Er der en bygningsmæssig årsag? En fugtteknisk undersøgelse kan påvise kuldebroer, utætheder, opstigende grundfugt eller manglende ventilationskapacitet. Findes en sådan årsag, er lejerens adfærd sjældent afgørende.
  2. Kan boligen overhovedet holdes fugtfri ved normal brug? Kræver boligen ekstraordinær udluftning for ikke at få skimmel, er den ikke i forsvarlig stand.
  3. Hvad viser dokumentationen? Hvornår opstod det, hvor, hvor hurtigt kom det igen efter afrensning, og hvad har du gjort?

Sådan sikrer du dig

Skimmelsager vindes på dokumentation indsamlet før konflikten toppede.

Fotografér angrebet med dato — gerne med noget i billedet, der viser omfang og placering

Notér hvornår du opdagede det, og hvor

Mål temperatur og luftfugtighed i rummet, gerne over tid, med et almindeligt hygrometer

Beskriv din udluftning — hvor ofte, hvor længe, hvilke vinduer

Gem al korrespondance med udlejeren

Gem lægelig dokumentation, hvis nogen i husstanden får symptomer

Gem kvitteringer på ødelagt indbo

Og allervigtigst: reklamér skriftligt med det samme. Det er reklamationen, der sætter udlejerens frist i gang, og det er typisk fra reklamationen, et afslag i lejen løber.

Hvad du kan kræve

Afhjælpning. Udbedrer udlejeren ikke straks manglen efter påkrav, kan du selv lade den afhjælpe for hans regning. Ved skimmel bør du dog være varsom med at gå den vej på egen hånd — årsagen skal findes, ikke bare symptomet fjernes.

Forholdsmæssigt afslag i lejen for hele den periode, manglen forringer boligens værdi for dig. Er et soveværelse ubrugeligt, er det ikke en teoretisk forringelse.

Ophævelse, hvis manglen er væsentlig, eller udlejeren har handlet svigagtigt. Sundhedsfarlig skimmel i en bolig, der ikke bliver udbedret, kan efter omstændighederne være væsentlig.

Erstatning, hvis boligen savnede tilsikrede egenskaber, udlejeren har handlet svigagtigt, eller skaden skyldes hans forsømmelse. Det kan omfatte ødelagt indbo og dokumenterede merudgifter.

Var skimlen der ved indflytningen, gælder 2-ugers-fristen: du skal meddele udlejeren inden 2 uger fra lejeforholdets begyndelse, at du vil gøre manglen gældende — medmindre den ikke kunne erkendes ved sædvanlig agtpågivenhed.

Huslejenævnet og kommunen

Huslejenævnet træffer afgørelse i tvister om vedligeholdelsespligten. Nævnet kan pålægge udlejeren at lade bestemte arbejder udføre og fastsætte en frist. Overholder han ikke fristen, kan nævnet samtidig bestemme, at lejen nedsættes, indtil arbejdet er udført. Nævnet kan også foretage besigtigelse.

Kommunen har sin egen rolle, og den er værd at kende. Kommunalbestyrelsen kan på lejerens vegne indbringe en sag om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet, hvis boligen på klimaskærmen udefra vurderes at være behæftet med væsentlige og alvorlige vedligeholdelsesmangler, der gør den mindre egnet til beboelse. Kommunen kan også gøre det af egen drift — og den betaler selv sagens omkostninger.

Er forholdene sundhedsfarlige, kan kommunen efter byfornyelsesloven gribe ind over for boligen, herunder nedlægge forbud mod beboelse (kondemnering). Bliver lejeforholdet bragt til ophør i utide, fordi det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod din brug, er du kun pligtig at betale leje indtil den dag, forbuddet træder i kraft. Begrænser forbuddet kun brugen på mindre væsentlig måde, kan du kræve et forholdsmæssigt afslag.

Kontakt derfor kommunens byggemyndighed, hvis udlejeren ikke reagerer, og forholdene er alvorlige.

Det du ikke skal gøre

Stop ikke huslejen. Der er ingen tilbageholdelsesret i lejeloven, og manglende betaling er en ophævelsesgrund. Du risikerer at miste boligen i en sag, du ellers ville vinde.

Mal ikke over. Overmaling fjerner beviset, ikke skimlen.

Flyt ikke uden videre. Fraflytter du uden aftale, kan det i sig selv være en ophævelsesgrund. Skal du ud, så gør det på et afklaret grundlag.

Ofte stillede spørgsmål

Hvor meget kan jeg få i afslag? Det afhænger af, hvor stor en del af boligen der er berørt, hvor længe det har stået på, og hvor indgribende det er. Der er ingen fast takst.

Skal jeg selv betale for en skimmeltest? Ikke nødvendigvis. Huslejenævnet kan besigtige, og kommunen kan i visse tilfælde gå ind i sagen. Men en fugtteknisk rapport er ofte det, der afgør sagen — og udgiften kan indgå i et erstatningskrav.

Kan udlejer give mig skylden for manglende udluftning? Han kan påstå det. Om det holder, afhænger af, om der er en bygningsmæssig årsag, og om boligen kan holdes fugtfri ved normal brug.

Kan jeg komme ud af lejemålet? Ved en væsentlig mangel, der ikke afhjælpes, kan lejeaftalen hæves. Få det vurderet først — konsekvenserne af en uberettiget ophævelse er store.

Hvad med mit ødelagte indbo? Det kan indgå i et erstatningskrav, hvis betingelserne for erstatning er opfyldt. Gem kvitteringer og fotos.

Reglerne bag denne guide

Lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje (lejeloven), lov nr. 342 af 22. marts 2022 om boligforhold og lov om byfornyelse og udvikling af byer.

§ 89 — boligens stand ved overtagelsen

§ 91 — 2-ugers-fristen for mangler ved lejeforholdets begyndelse

§ 95 — afhjælpning for udlejers regning og forholdsmæssigt afslag i lejen

§ 96 — ophævelse ved væsentlig mangel

§ 97 — erstatning

§ 100, stk. 2 — offentligt forbud mod brugen: lejepligt kun indtil forbuddet træder i kraft

§ 112, stk. 2 — udlejerens vedligeholdelsespligt

§ 114, stk. 2 — huslejenævnets påbud om arbejder og lejenedsættelse ved fristoverskridelse

§ 149 — lejerens pligt til forsvarlig behandling

§ 182, stk. 1, nr. 1 — manglende betaling er en ophævelsesgrund

Boligforholdslovens § 87 — kommunens adgang til at indbringe sager om vedligeholdelsesmangler

Boligforholdslovens § 85 — huslejenævnets besigtigelse

Byfornyelseslovens § 76 — kondemnering af sundhedsfarlige boliger