I den autoriserede lejekontrakt er § 11 det felt, hvor udlejer og lejer skriver de vilkår ind, der fraviger lejelovens standardregler. Alt andet i kontrakten er stort set standardtekst. Det er derfor, § 11 er den vigtigste paragraf i din lejekontrakt. Og det er derfor, langt de fleste tvister om lejekontrakter handler om, hvad der står — eller ikke står — netop dér.

Hvorfor § 11 findes

Lejeloven har et grundprincip:

En lejeaftale anses for indgået på lovens vilkår, i det omfang der ikke udtrykkeligt er fastsat andet i aftalen.

Er der ikke aftalt andet, gælder loven. Vil parterne noget andet, skal det stå udtrykkeligt — og i den autoriserede blanket er § 11 stedet.

Det betyder også, at et vilkår, der ikke er skrevet ind, ikke gælder. Har udlejeren fortalt dig noget mundtligt, som ikke står i kontrakten, er det som udgangspunkt lovens regel, der gælder.

De to grænser for, hvad der kan aftales

  1. Ufravigelighed

Store dele af lejeloven kan ikke fraviges til skade for lejeren. Det gælder blandt andet reglerne om:

  • depositum og forudbetalt leje
  • lejens størrelse og lejeregulering
  • mangler og udlejerens vedligeholdelsespligt
  • indflytnings- og fraflytningssyn og grænserne for istandsættelse
  • forbrugsregnskaber
  • fremleje- og bytteret
  • udlejerens opsigelsesadgang
  • ophævelsesgrundene
  • Et § 11-vilkår, der stiller dig ringere end loven på et af disse punkter, er ugyldigt — uanset at du har skrevet under, og uanset at vilkåret er tydeligt formuleret.
  1. Blanketreglen

Der er en regel til, som er mindre kendt og meget stærk:

  • Ved indgåelse af lejeaftaler om beboelseslejligheder eller enkelte værelser til beboelse må blanketter kun anvendes, hvis de er autoriseret.
  • Anvendes en blanket, der ikke er autoriseret, er bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, ugyldige.
  • En "blanket" er her en skriftlig lejeaftale med vilkår, der egner sig til brug over for flere lejere, og som fremstår standardiserede.
  • Bruger din udlejer sin egen standardkontrakt i stedet for den autoriserede typeformular, er samtlige byrdefulde afvigelser fra loven derfor ugyldige — ikke kun dem, der rammer en ufravigelig regel.

Det er en af de mest oversete indsigelser i lejeretten. Første spørgsmål bør altid være: er det den autoriserede blanket?

Hvad der ofte står i § 11 — og om det holder

Krav om nyistandsættelse ved fraflytning

Holder som udgangspunkt ikke. Du kan ikke pålægges at bringe boligen i bedre stand, end du overtog den i, og det kan ikke aftales, at du skal istandsætte andet end de dele, din egen vedligeholdelsespligt omfatter. Begge regler er ufravigelige.

For lejeaftaler indgået før 1. juli 2015 gælder overgangsregler, hvor et krav om nyistandsættelse i visse tilfælde stadig kan være gyldigt.

Overtagelse af vedligeholdelsespligten

Kan aftales — inden for grænser. Det kan aftales, at lejeren overtager pligten til vedligeholdelse. Men "indvendig vedligeholdelse" har en fast betydning i loven: hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve. I regulerede kommuner kan udvendig vedligeholdelse ikke fraviges til skade for lejeren.

Et vilkår om, at lejeren vedligeholder "samtlige installationer", "vinduer og døre" eller "det lejede i sin helhed", bør derfor efterprøves.

Nettoprisindeksregulering

Kan aftales. Det kan aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter nettoprisindekset, og reguleringen gennemføres ved udlejerens skriftlige meddelelse. Se efter, hvilket basisindeks der bruges, og hvornår reguleringen sker.

Trappeleje

Kan ikke længere aftales. Ordningen blev afskaffet for lejeaftaler indgået fra og med 1. juli 2015. Klausuler i ældre aftaler kan fortsat være gyldige, men skal være præcise og utvetydige.

Tidsbegrænsning

Kan aftales — men skal begrundes. Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke må anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold. Sørg for, at begrundelsen står i kontrakten og er konkret.

Bemærk, at en tidsbegrænsning uden aftalt opsigelsesadgang binder begge parter.

Uopsigelighed

Kan aftales. Lejerens frie opsigelsesret kan fraviges ved aftale — for eksempel som gensidig uopsigelighed i en periode. Læs derfor grundigt, hvis der står noget om, at du ikke kan opsige.

Til gengæld kan udlejerens opsigelsesbeskyttelse ikke fraviges til skade for dig, så længe han ikke har opsagt.

Gebyrer

Holder som udgangspunkt ikke. Det er ikke tilladt at kræve vederlag fra lejeren ved udlejning, og en kontraktbestemmelse er ikke i sig selv en hjemmel. Et påkravsgebyr ved for sen betaling har derimod hjemmel i loven.

Forbud mod fremleje eller husdyr

Fremleje: rettighederne kan ikke fraskrives. Et generelt forbud er uden virkning i det omfang, det går videre end lovens rammer.

Husdyr: her kan der derimod gyldigt aftales et forbud. Holder du husdyr i strid med lejeaftalen eller husordenen, kan huslejenævnet pålægge dig retsfølger — også selv om dyret ikke er til gene for nogen.

Depositum ud over lofterne

Holder ikke. Depositum højst 3 måneders leje, forudbetalt leje højst 3 måneder og aldrig mere end lejen i opsigelsesperioden. Reglerne kan ikke fraviges til skade for dig, og de kan ikke omgås ved at kalde beløbet noget andet.

Vilkår, der er mere byrdefulde end for de andre lejere

Der er en særlig regel værd at kende: ved lejeaftalens indgåelse kan der ikke aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.

De oplysninger, der SKAL stå

§ 11 handler ikke kun om, hvad der må stå. Der er også oplysninger, der skal stå — og hvis de mangler, får det konsekvenser for udlejeren:

Fri leje. For to af de tre grupper af lejemål med fri lejefastsættelse er det en betingelse, at det fremgår af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet.

Særlig afkastberegning. Ønsker udlejeren at opkræve en leje, hvor afkastet beregnes efter den særlige regel, skal det fremgå, hvornår lejen senest er fastsat, og der skal skønsmæssigt angives den maksimale leje. Mangler oplysningerne, kan lejen kun forhøjes på grundlag af stigninger i driftsudgifterne — og for meget opkrævet kan kræves tilbage.

Nettoprisindeksregulering ved udlejerens beslutning. Er lejemålet omfattet af en beslutning om regulering efter nettoprisindeks, skal det fremgå af lejeaftalen, hvornår 2-årsperioden udløber.

Ombyggede lejemål. Er lejemålet ombygget efter visse byfornyelsesordninger, skal det udtrykkeligt oplyses. Er oplysningen udeladt, kan lejeforhøjelse efter de særlige regler ikke opkræves — og allerede opkrævet forhøjelse kan kræves tilbage.

Ustøttede private ungdomsboliger. Særlige oplysningskrav om studieaktivitet og ophør.

Sådan læser du § 11

Læs hver linje. Teksten er ofte kort og formel — det ligner detaljer, men det er det ikke.

Spørg for hvert vilkår: hvad ville loven sige, hvis dette ikke stod her? Er svaret "noget bedre for mig", så er det et vilkår, der skal efterprøves.

Tjek, om det er den autoriserede blanket.

Se efter de oplysninger, der skal stå — særligt hvis lejen er høj.

Bed om at få ugyldige eller urimelige vilkår slettet, før du skriver under.

Ofte stillede spørgsmål

Er alle § 11-vilkår ulovlige? Nej. Mange er helt gyldige og helt almindelige. Men det er også dér, de ugyldige gemmer sig.

Jeg har skrevet under — betyder det, at jeg har accepteret vilkåret? Ikke hvis vilkåret strider mod en ufravigelig regel. Så er det ugyldigt uanset din underskrift.

Hvad hvis vilkåret står et andet sted i kontrakten? Placeringen er ikke afgørende. Det er indholdet, der tæller.

Skal vilkåret være særligt fremhævet? Loven kræver, at fravigelser fremgår udtrykkeligt af aftalen. Er der brugt en ikke-autoriseret blanket, er byrdefulde afvigelser ugyldige.

Kan jeg få vilkåret prøvet? Ja. Huslejenævnet afgør en lang række spørgsmål om lejevilkår, herunder om et vilkår om fri leje er rimeligt.

Reglerne bag denne guide

Lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje (lejeloven).

§ 11, stk. 2 — aftalen anses indgået på lovens vilkår, hvor andet ikke udtrykkeligt er fastsat

§ 11, stk. 4–6 — oplysningskrav ved særlig afkastberegning, nettoprisindeksregulering og ungdomsboliger

§ 12 — oplysningspligt ved ombyggede lejemål og retsvirkningen ved udeladelse

§ 14 — kun autoriserede blanketter; ugyldighed af byrdefulde vilkår i ikke-autoriserede blanketter

§ 15 — forbud mod vederlag ved udlejning

§ 18 — kapitel 2 kan ikke fraviges til skade for lejeren

§ 22 — forbud mod vilkår, der er mere byrdefulde end for andre lejere i ejendommen

§ 41, § 53, § 56, § 64, § 83, § 93, § 101, § 110, § 115, § 125, § 136, § 140, § 148, § 151, § 156, § 168, § 181, § 185 og § 189 — de enkelte kapitlers ufravigelighedsbestemmelser

§ 53, stk. 2 — aftalt nettoprisindeksregulering

§ 54, stk. 2 — betingelsen om, at fri leje skal fremgå af lejeaftalen

§ 55 — huslejenævnets prøvelse af aftaler om fri leje, herunder efter aftalelovens § 36

§ 59 — depositum og forudbetalt leje

§ 111, stk. 2 — definitionen af indvendig vedligeholdelse

§ 115 — grænserne for aftaler om vedligeholdelse og istandsættelse

§ 153, stk. 2 — husdyrhold i strid med lejeaftale eller husorden

§ 169, stk. 1 — lejerens opsigelsesret kan fraviges ved aftale

§ 173, stk. 3 — tidsbegrænsning skal være tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold

§ 187, stk. 1 — forbud mod krav om bedre stand end ved overtagelsen

§ 207, stk. 4 — overgangsregler, herunder fra lovændringen pr. 1. juli 2015