De fleste lejere har et opsigelsesvarsel på 3 måneder. Alligevel er der to ting, der jævnligt koster en ekstra måneds husleje: en forkert beregning af, hvornår varslet udløber — og manglende kendskab til udlejerens pligt til at genudleje.

Det korte svar

Du kan som udgangspunkt frit opsige dit lejemål, medmindre andet er aftalt. Du behøver ikke oplyse nogen grund.

Opsigelsesvarslet er 3 måneder til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag. For enkeltværelser, der er en del af udlejerens egen bolig eller af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor, er varslet 1 måned.

Opsigelsen bør være skriftlig, og den har først virkning, når den er kommet frem til udlejeren.

Hvornår udløber varslet?

Varslet er ikke bare "tre måneder frem fra i dag". Det løber til den første hverdag i en måned.

Eksempel. Du sender opsigelsen den 20. januar, og udlejeren modtager den den 22. januar. Tre måneder frem er den 22. april — men lejemålet ophører først til den første hverdag i den følgende måned. Du hæfter altså for lejen til og med april.

Og her er den dyre detalje: kommer opsigelsen først frem den 1. februar i stedet for den 31. januar, rykker ophørstidspunktet en hel måned. En enkelt dags forsinkelse kan koste en måneds husleje.

Den lille tilføjelse om helligdage betyder, at hvis den første i måneden er en helligdag eller dagen før en helligdag, rykkes ophøret til den følgende hverdag, der ikke er det.

Vær opmærksom på kontrakten. Der kan være aftalt et længere varsel eller en periode med uopsigelighed. Det er gyldigt — lejerens frie opsigelsesret kan fraviges ved aftale. Er der aftalt tidsbegrænsning uden opsigelsesadgang, kan du som udgangspunkt slet ikke opsige i perioden.

Særlige boligtyper kan også have egne regler: kollegieværelser, ungdomsboliger og plejeboliger.

Formkrav og bevisbyrde

Loven stiller ikke et udtrykkeligt skriftlighedskrav til lejerens opsigelse, men du har bevisbyrden for, at opsigelsen er kommet frem — og hvornår. Derfor skal den altid være skriftlig og sendes på en måde, du kan dokumentere.

Opsigelsen bør indeholde:

  • Dit navn
  • Adressen på lejemålet
  • En klar erklæring om, at du opsiger lejemålet
  • Datoen for opsigelsen
  • Hvornår du forventer, lejemålet ophører
  • Din underskrift
  • Send den på en måde, du kan dokumentere:
  • E-mail — gem den sendte mail og bed om en kvittering for modtagelsen
  • Anbefalet brev
  • Personlig aflevering mod kvittering
  • Sms og beskedapps bruges ofte, men står svagere, hvis der opstår uenighed om datoen.

En opsigelse kan normalt ikke kaldes tilbage. Den er bindende fra det øjeblik, den er kommet frem. Vær sikker, før du sender.

Er du gift, må du ikke uden din ægtefælles samtykke opsige lejemålet om familiens bolig. Er der flere lejere på kontrakten, kan den ene som udgangspunkt ikke opsige alene.

Reglen mange overser: genudlejningspligten

Det her er den vigtigste regel i hele artiklen, og den står direkte i loven:

Fraflytter lejeren inden opsigelsesvarslets udløb, skal udlejeren bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning, skal fragå i udlejerens krav over for lejeren.

Læg mærke til formuleringen "eller burde have indvundet". Udlejeren kan ikke bare lade lejligheden stå tom og sende dig regningen. Han skal aktivt forsøge at genudleje, og gør han det ikke, kan det, han burde have fået ind, alligevel fragå i hans krav.

Eksempel. Du opsiger med ophør den 30. april og flytter ud 1. marts. Udlejeren finder en ny lejer, der overtager 15. marts. Fra det tidspunkt modtager han leje fra den nye lejer, og din betalingspligt ophører tilsvarende.

Følg derfor op — skriftligt:

  • Er boligen annonceret? Hvor og hvornår?
  • Afholdes der fremvisninger?
  • Er der fundet en ny lejer, og hvornår overtager han?

Gem korrespondancen. Det er den, der afgør sagen, hvis udlejeren senere kræver leje for en periode, hvor boligen var udlejet.

Reglen gælder også, hvis du er bundet af en uopsigelighedsperiode eller en tidsbegrænsning og flytter før tid. Udlejerens tabsbegrænsningspligt gælder, men lykkes genudlejningen ikke trods passende bestræbelser, hæfter du for lejen indtil genudlejning sker eller perioden udløber.

Fremvisning: du bestemmer tiden

Når du har opsagt, skal du give adgang til, at boligen kan beses. Men:

Lejeren fastsætter tiden. Den skal være mindst 2 timer hveranden hverdag på et tidspunkt, der er bekvemt for en besigtigelse.

Fremvisning kan kun ske med deltagelse af udlejeren eller hans stedfortræder, når du ikke selv er repræsenteret.

Kan du bo den forudbetalte leje op?

Er lejeaftalen opsagt, kan du modregne den forudbetalte leje i den sidste del af lejeperioden. Har du betalt 3 måneders forudbetalt leje og har 3 måneders varsel, skal du altså som udgangspunkt ikke overføre husleje i opsigelsesperioden.

To forbehold: a conto-betalinger til varme, vand og el er ikke husleje og skal fortsat betales. Og er den forudbetalte leje reguleret undervejs, er det det aktuelle beløb, der kan modregnes.

Depositummet kan derimod ikke bo-es op. Det står til sikkerhed for dine forpligtelser ved fraflytningen.

Hvad du skal huske efter opsigelsen

Senest 8 dage før fraflytning skal du oplyse udlejeren den adresse, meddelelser — herunder krav ved fraflytningen — kan sendes til. Det er en pligt, og den har betydning for, om et krav er kommet rettidigt frem.

Forbered fraflytningen:

  • Find indflytningsrapporten og din fejl- og mangelliste frem
  • Fotografér hele boligen på afleveringsdagen
  • Deltag i fraflytningssynet, eller send en med fuldmagt
  • Få fraflytningsrapporten udleveret på dagen
  • Dokumentér, hvornår du afleverede nøglerne
  • Og husk fristen den anden vej: udlejeren har kun 2 uger fra flyttesynet — eller fra fraflytningsdagen, hvor der ikke er synspligt — til at gøre istandsættelseskrav gældende.
  • De 3 dyreste fejl
  1. Du regner varslet forkert. Varslet løber til den første hverdag i en måned. En dags forsinkelse i fremkomsten kan koste en måneds husleje.
  2. Du kan ikke dokumentere, hvornår opsigelsen kom frem. Bevisbyrden er din.
  3. Du overser genudlejningspligten. Mange betaler automatisk husleje i hele opsigelsesperioden uden at undersøge, om boligen faktisk blev udlejet tidligere.

Ofte stillede spørgsmål

Skal jeg begrunde min opsigelse? Nej.

Kan jeg fortryde? En opsigelse kan normalt ikke kaldes tilbage.

Hvad hvis udlejer nægter at have modtaget den? Derfor skal du kunne dokumentere fremkomsten. Bevisbyrden er din.

Skal jeg betale husleje, hvis boligen genudlejes tidligere? Hvad udlejeren indvinder — eller burde have indvundet — ved genudlejning, skal fragå i hans krav mod dig.

Kan jeg opsige en tidsbegrænset kontrakt? Kun hvis det er aftalt, eller udlejeren misligholder aftalen.

Kan jeg opsige, før jeg er flyttet ind? Ja. Varslet regnes i så fald fra overtagelsesdagen.

Reglerne bag denne guide

Lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje (lejeloven).

§ 169, stk. 1 — lejerens frie opsigelsesret, medmindre andet er aftalt

§ 169, stk. 2 — krav om ægtefællens samtykke ved familiens bolig

§ 175, stk. 1 — opsigelsesvarslet: 3 måneder til den første hverdag i en måned; 1 måned for accessoriske enkeltværelser

§ 175, stk. 3 — udlejerens genudlejnings- og tabsbegrænsningspligt

§ 173 — tidsbegrænsede lejeaftaler og opsigelsesadgang i perioden

§ 59, stk. 3 — modregning af forudbetalt leje i den sidste del af lejeperioden

§ 186, stk. 1 — fremvisning: lejeren fastsætter tiden, mindst 2 timer hveranden hverdag

§ 186, stk. 2 — pligt til at oplyse ny adresse senest 8 dage før fraflytning

§ 187 — fraflytning, 2-ugers-fristen, syn og rapport

§ 181, stk. 2 — lejeren kan ikke give afkald på ægtefællens ret