Din udlejer kan ikke opsige dig, fordi han har lyst. Lejeloven opregner udtømmende de tilfælde, hvor en opsigelse er mulig, stiller strenge formkrav til den, og giver dig en frist til at gøre indsigelse. Formkravene er ofte det, der afgør sagen. En opsigelse, der mangler de lovpligtige oplysninger, er ugyldig — uanset om grunden i øvrigt var god nok.

To sæt regler

Én gruppe boliger kan opsiges uden nogen særlig grund. Det gælder blandt andet:

  • Enkeltværelser, der er en del af udlejerens egen beboelseslejlighed eller af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor
  • En beboelseslejlighed i et hus, hvor der ved aftalens indgåelse kun var to beboelseslejligheder, og hvor ejeren bebor den ene
  • En ejerbolig eller andelsbolig, hvis ejeren eller andelshaveren selv agter at bebo lejligheden — dog kun for ejere, der ejede lejligheden ved lejeaftalens indgåelse, og som ved opsigelsen ikke ejer andre udlejede ejer- eller andelsboliger
  • Alle andre lejeforhold kan kun opsiges i de tilfælde, loven opregner.
  • De udtømmende opsigelsesgrunde
  • For almindelige lejeforhold kan udlejeren kun opsige, når:
  • Udlejeren ønsker selv at benytte det lejede

Ejendommen skal nedrives — og det skal dokumenteres. Det samme gælder ved dokumenteret ombygning, der medfører, at det lejede må fraflyttes, hvor ejendommen efter ombygningen bliver almen, eller ombygningen sker som følge af ekspropriation

Lejeren er funktionær ved ejendommens drift, arbejdet ikke er udført tilfredsstillende, og lejligheden ved genudlejning skal bruges af den efterfølgende funktionær

Lejeren er udtrådt af sit ansættelsesforhold til den virksomhed, der har lejet boligen som arbejder- eller funktionærbolig, og lejligheden skal bruges af en anden ansat

Udlejeren to eller flere gange har fået meddelelse om lejerens manglende efterlevelse af endelige huslejenævnsafgørelser

Lejeren har tilsidesat god skik og orden, og forholdet er af en sådan karakter, at flytning er påkrævet

Lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, og flytning er påkrævet

Vægtige grunde i øvrigt gør det særlig magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet

Grund 6 og 7 forudsætter, at huslejenævnet forinden har taget stilling — en lejer kan kun pålægges retsfølger for tilsidesættelse af god skik og orden, hvis tilsidesættelsen sker trods udlejerens påmindelse.

Begrænsningerne ved "udlejeren vil selv bo der"

Den hyppigste opsigelsesgrund er også den mest begrænsede. Ved opsigelse efter grund 1 gælder blandt andet:

Udlejeren skal selv agte at bebo lejligheden — ikke et familiemedlem, ikke et selskab

Opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Der lægges blandt andet vægt på, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen, og på lejerens muligheder for at finde en anden passende bolig

Er det lejede en ejerlejlighed, gælder yderligere betingelser afhængigt af, hvornår lejeaftalen er indgået — herunder at lejeren ved lejeforholdets begyndelse skal have været gjort bekendt med, at det er en ejerlejlighed, og at udlejeren tidligere skal have beboet lejligheden for aftaler fra 1. juli 1986 og senere

En lejer kan ikke opsiges, så længe han er beboerrepræsentant

Bebor udlejeren selv en lejlighed i ejendommen ved opsigelsen, skal han samtidig tilbyde dig at overtage den

Ejes ejendommen af flere i fællesskab, kan de kun opsige lejeren af én beboelseslejlighed

Varslerne

Hovedreglen: 3 måneder til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag.

1 måned for enkeltværelser, der er en del af udlejerens egen bolig.

Mindst 1 år — og det er den vigtige — ved opsigelse af:

  • en beboelseslejlighed i et tofamilieshus, hvor ejeren bebor den ene
  • en ejerbolig eller andelsbolig, hvor ejeren selv vil bebo den
  • almindelige lejeforhold, hvor udlejeren ønsker selv at benytte det lejede
  • Med andre ord: den mest brugte opsigelsesgrund udløser det længste varsel.
  • Formkravene — og her falder mange opsigelser

Udlejerens opsigelse skal være skriftlig og indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse. Opsigelse efter de udtømmende grunde skal endvidere indeholde oplysning om opsigelsesgrunden.

Indeholder opsigelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig.

Det er ikke en ordensforskrift. Det er en gyldighedsbetingelse. Tjek derfor altid opsigelsen for:

  • Er den skriftlig?
  • Står opsigelsesgrunden der — konkret, ikke bare "jf. lejeloven"?
  • Står der noget om din adgang til at gøre indsigelse?

En opsigelse må desuden ikke afgives som digitalt dokument. Den skal komme på papir.

Din frist: 6 uger

Vil du ikke godkende opsigelsen, skal du senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til dig, fremsætte skriftlig indsigelse.

Og så sker det, mange ikke ved:

Udlejeren må da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter udløbet af din frist, hvis han vil opretholde opsigelsen.

Du skal altså ikke selv anlægge sag. Du skal gøre rettidig, skriftlig indsigelse — og så er det udlejeren, der skal føre sagen. Gør han ikke det inden fristen, kan opsigelsen ikke opretholdes.

Fristen på 6 uger løber fra fremkomsten af opsigelsen. Notér datoen.

Tilbud om en anden bolig

Opsiges du efter grund 1, 2, 3 eller 8, skal udlejeren uden unødigt ophold tilbyde dig at leje en anden lejlighed i ejendommen, hvis der bliver en ledig til overtagelse senest 3 måneder efter den flyttedag, du er opsagt til, og lejligheden skal udlejes.

Opsiges du fordi ejendommen skal nedrives eller ombygges, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde dig at leje en lejlighed af samme art som den opsagte, hvis der efter genopførelsen eller ombygningen udlejes lejligheder.

Særligt om enkeltværelser

For enkeltværelser gælder en ekstra beskyttelse, som er værd at kende:

Skønnes en opsigelse fra udlejerens side at være foranlediget af eller stå i forbindelse med et forsøg på at opnå en urimelig leje eller andre urimelige lejevilkår, kan huslejenævnet underkende opsigelsens gyldighed og bestemme, at lejeforholdet kun kan opsiges med nævnets godkendelse. Det samme gælder, hvis opsigelsen efter andre særlige omstændigheder skønnes at stride mod sædvanlig god udlejningsskik.

Er en sag rejst for nævnet, kan nævnet desuden bestemme, at lejeforholdet ikke kan opsiges uden nævnets godkendelse, inden afgørelsen er truffet.

Sådan reagerer du

  1. Notér datoen, opsigelsen kom frem. Fristen er 6 uger derfra.
  2. Tjek formkravene. Skriftlig? Opsigelsesgrund? Indsigelsesvejledning? Mangler noget, er opsigelsen ugyldig.
  3. Tjek varslet. Er det korrekt beregnet — og er det det rigtige varsel for den anførte grund? Er grunden "udlejer vil selv bo der", skal varslet være mindst 1 år.
  4. Tjek grunden. Er den blandt de lovlige? Er den dokumenteret, hvor loven kræver dokumentation?
  5. Gør skriftlig indsigelse inden 6 uger. Skriv, at du ikke godkender opsigelsen, og hvorfor. Send den, så du kan dokumentere fremkomsten.
  6. Bliv boende og betal huslejen, mens sagen afklares. Stopper du betalingen, giver du udlejeren en helt anden og langt stærkere grund til at komme af med dig.
  7. Gem alt.

Ofte stillede spørgsmål

Kan udlejer opsige mig, fordi han vil sælge? Salg er ikke i sig selv en opsigelsesgrund. En ny ejer indtræder i lejeforholdet på uændrede vilkår.

Kan udlejer opsige mig, fordi han vil sætte huslejen op? Nej. Lejeforhøjelse varsles efter reglerne om lejeregulering — ikke ved opsigelse.

Hvad hvis jeg har klaget til huslejenævnet? En klage er ikke en opsigelsesgrund. For enkeltværelser gælder desuden den særlige beskyttelse ovenfor.

Hvor lang tid har jeg til at gøre indsigelse? 6 uger fra opsigelsen er kommet frem.

Skal jeg selv i retten? Nej. Har du gjort rettidig indsigelse, er det udlejeren, der skal anlægge sag ved boligretten inden 6 uger.

Hvad hvis udlejer alligevel ikke flytter ind? Det kan have betydning for, om opsigelsesgrunden var reel. Gem dokumentationen for, hvad der faktisk skete.

Reglerne bag denne guide

Lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje (lejeloven).

§ 170 — de lejeforhold, der kan opsiges uden særlig grund

§ 171 — de udtømmende opsigelsesgrunde for øvrige lejeforhold

§ 172 — begrænsninger ved opsigelse, fordi udlejeren selv vil benytte det lejede; rimelighedskravet

§ 174 — pligten til at tilbyde en anden bolig

§ 175, stk. 1 — opsigelsesvarslet på 3 måneder; 1 måned for accessoriske værelser

§ 175, stk. 2 — varslet på mindst 1 år

§ 176, stk. 1 — formkravene; ugyldighed ved mangler

§ 176, stk. 2 — lejerens 6-ugers indsigelse og udlejerens pligt til at anlægge sag inden 6 uger

§ 181 — §§ 171–179 kan ikke fraviges til skade for lejeren

§ 13, stk. 2 — opsigelse kan ikke afgives som digitalt dokument

§§ 35–36 — huslejenævnets særlige beskyttelse ved enkeltværelser

§ 154, stk. 2 — kravet om forudgående påmindelse ved tilsidesættelse af god skik og orden