En ophævelse er ikke en opsigelse. Ved en opsigelse løber der et varsel. Ved en ophævelse skal du straks fraflytte — og udlejeren kan gå til fogedretten. Netop derfor er reglerne skarpe. Loven opregner udtømmende, hvornår en lejeaftale kan hæves, og der gælder to yderligere betingelser, der redder mange lejere.

Den vigtigste grund: manglende betaling — og påkravet

Langt de fleste ophævelser handler om for sen betaling af husleje eller anden pligtig pengeydelse.

Men udlejeren kan ikke hæve, bare fordi du har betalt for sent. Proceduren er præcis:

  • Udlejeren kan kun hæve som følge af for sen betaling, hvis lejeren ikke har berigtiget restancen senest 14 dage efter, at skriftligt påkrav er kommet frem til lejeren.
  • Og påkravet er bundet af regler:

Det kan tidligst afgives efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag. Er den hverdag en lørdag eller grundlovsdag, tidligst den følgende hverdag.

Det skal udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis restancen ikke betales inden fristens udløb.

Udløber 14-dagesfristen på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes udløbet til den efterfølgende hverdag.

Udlejeren kan kræve et påkravsgebyr på 335 kr. (2026-niveau, reguleres årligt). Gebyret er pligtig pengeydelse.

Påkravet kan ikke afgives som digitalt dokument. Det skal komme på papir — ikke i e-Boks og ikke som en e-mail.

Betaler du restancen inden fristens udløb, kan lejemålet ikke hæves. Det er hele pointen med påkravet.

Vi ser jævnligt påkrav, der ikke holder: sendt for tidligt, uden den udtrykkelige angivelse af ophævelsesrisikoen, med to gebyrer, eller sendt efter at lejen faktisk var betalt. Et ugyldigt påkrav kan ikke bære en ophævelse.

Hvad er "pligtig pengeydelse"? Ikke kun huslejen. Også a conto-bidrag til varme, vand og el, depositum og regulering heraf, bidrag til fælles programforsyning — og påkravsgebyret selv.

De øvrige ophævelsesgrunde

Udlejeren kan desuden hæve lejeaftalen, når:

  • Det lejede benyttes til andet end aftalt, og lejeren ikke trods udlejerens indsigelse er ophørt hermed
  • Lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang, hvor de har ret hertil
  • Lejeren fraflytter i utide uden aftale med udlejeren
  • Lejeren vanrøgter det lejede og ikke uden ophold efter udlejerens indsigelse bringer det i stand
  • Lejeren helt eller delvis overlader brugen til en anden uden at være berettiget hertil og ikke trods udlejerens indsigelse bringer forholdet til ophør — det vil sige ulovlig fremleje
  • Lejeren har tilsidesat god skik og orden, og forholdet er af en sådan karakter, at flytning er påkrævet
  • Lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, og flytning er påkrævet
  • Der er faldet dom efter reglerne om forbud mod besøgende i bestemte lokaler eller om anvendelse af ejendomme som samlingssted
  • Lejeren eller medlemmer af husstanden er idømt ubetinget fængselsstraf for nærmere angivne alvorlige forbrydelser begået inden for 1 km fra ejendommen
  • Lejeren af en butik eller beværtning ikke opfylder pligten til at holde åbent og i forsvarlig drift
  • En lejer, der betaler ved arbejde, groft forsømmer sine pligter, og arbejdsforholdet derfor ophører
  • Lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at hans fjernelse er påkrævet

Listen er udtømmende. Andre grunde kan ikke bære en ophævelse, og det kan ikke aftales anderledes.

De to redningsplanker

Her ligger to bestemmelser, som er afgørende i praksis.

  1. Bagatelgrænsen

Skønnes det forhold, der lægges lejeren til last, at være af uvæsentlig betydning, kan udlejeren ikke hæve lejeaftalen.

En ophævelse skal stå mål med forholdet. En mindre restance, en enkelt overtrædelse, en beskeden forsinkelse — det bærer sjældent en ophævelse.

  1. Muligheden for at rette op

Udlejeren kan ikke påberåbe sig grundene om betalingsmisligholdelse, anden anvendelse, nægtet adgang, fraflytning i utide, vanrøgt og ulovlig overladelse af brugen, hvis forholdene er rettet, inden udlejeren hæver lejeaftalen.

Betaler du restancen, ophører den ulovlige fremleje, giver du adgang — inden ophævelsen er afgivet — kan lejemålet ikke hæves på det grundlag.

Handl derfor hurtigt. Timingen er alt.

God skik og orden: nævnet først

Ophævelse på grund af tilsidesættelse af god skik og orden forudsætter, at forholdet er af en sådan karakter, at flytning er påkrævet — og at tilsidesættelsen er sket trods udlejerens påmindelse.

Huslejenævnet kan i første omgang pålægge en advarsel eller gøre lejeforholdet betinget i op til 1 år. Overtræder du derefter betingelserne, kan lejemålet opsiges eller ophæves.

I sager af social karakter skal nævnet undersøge mulighederne for, at du samtidig kan gøre brug af tilbud fra kommunen.

Hvad sker der, hvis lejemålet hæves?

Når udlejeren hæver lejeaftalen, skal lejeren straks fraflytte og betale leje m.v. for tiden, indtil lejeren kunne fraflytte med sædvanligt varsel. Lejeren skal endvidere erstatte udlejeren ethvert tab, herunder omkostningerne ved udsættelsen.

Men også her gælder tabsbegrænsningen:

Udlejeren skal bestræbe sig for at genudleje det lejede. Hvad han indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning i perioden, skal fragå i hans krav mod dig.

Det er en reel begrænsning. Udlejeren kan ikke lade boligen stå tom og sende dig regningen for tre måneder.

Fogedretten

En ophævelse fører ikke i sig selv til, at du bliver sat ud. Flytter du ikke frivilligt, må udlejeren indbringe sagen for fogedretten.

Fogedretten prøver, om ophævelsen er berettiget. Er grundlaget uklart eller bestridt, kan fogedretten nægte at fremme sagen og henvise den til boligretten.

Bliv derfor ikke passiv. Har du indsigelser, skal de fremsættes — skriftligt over for udlejeren og over for fogedretten.

Sådan reagerer du

Ved et påkrav om manglende betaling:

Betal restancen med det samme, hvis du kan — også selv om du er uenig. Betaling inden fristen afskærer ophævelsen. Er du uenig i beløbet, kan du betale under protest og rejse spørgsmålet bagefter.

Tjek påkravets gyldighed: er det sendt tidligst efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag? Står der udtrykkeligt, at lejeforholdet kan ophæves? Er der kun ét gebyr? Kom det på papir — eller blev det sendt digitalt?

Notér datoen, påkravet kom frem. De 14 dage løber derfra.

Ved en ophævelse:

Reagér skriftligt og straks. Bestrid ophævelsen, hvis den er uberettiget, og skriv hvorfor.

Ret forholdet, hvis det stadig kan lade sig gøre og grunden er en af dem, der kan repareres.

Flyt ikke uden videre, hvis du mener, ophævelsen er uberettiget — men vær klar over, at du risikerer en fogedsag.

Søg rådgivning med det samme. Ophævelsessager har korte tidshorisonter og store konsekvenser.

Ofte stillede spørgsmål

Hvor sent må jeg betale huslejen? Rettidig betaling sker senest på forfaldsdagen. Forfalder lejen på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes forfaldsdagen til den efterfølgende hverdag.

Kan udlejer hæve efter én for sen betaling? Kun efter et gyldigt påkrav, og kun hvis restancen ikke betales inden 14 dage. Er forholdet af uvæsentlig betydning, kan der ikke hæves.

Betaler jeg husleje efter ophævelsen? Ja — for tiden indtil du kunne være fraflyttet med sædvanligt varsel. Men det, udlejeren får eller burde have fået ved genudlejning, skal fragå.

Kan udlejer bare skifte låsen? Nej. Udsættelse sker gennem fogedretten.

Hvad hvis jeg allerede har betalt, da påkravet kom? Så er der ikke grundlag for gebyret, og ophævelsen kan ikke bæres af restancen.

Er ulovlig fremleje en ophævelsesgrund? Ja — men først hvis du ikke bringer forholdet til ophør trods udlejerens indsigelse.

Reglerne bag denne guide

Lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje (lejeloven).

§ 182, stk. 1 — de udtømmende ophævelsesgrunde

§ 182, stk. 2 — påkravsproceduren: 14 dages frist, tidligst efter 3. hverdag, krav om udtrykkelig angivelse, påkravsgebyr (2026: 335 kr.)

§ 183, stk. 1 — bagatelgrænsen: uvæsentlige forhold kan ikke bære en ophævelse

§ 183, stk. 2 — forholdene kan rettes, inden udlejeren hæver

§ 184, stk. 1 — pligt til straks at fraflytte og betale indtil sædvanligt varsel; erstatningsansvar

§ 184, stk. 2 — udlejerens genudlejnings- og tabsbegrænsningspligt

§ 185 — kapitlet kan ikke fraviges

§ 13, stk. 2 — påkrav efter § 182, stk. 2, kan ikke afgives som digitalt dokument

§ 58, stk. 4 — rettidig betaling og udskydelse ved helligdag, lørdag og grundlovsdag

§§ 152–155 — god skik og orden, retsfølger og huslejenævnets kompetence

§ 154, stk. 2 — kravet om forudgående påmindelse

§ 59, stk. 4 og § 60, stk. 2 — depositum og regulering som pligtig pengeydelse

§ 72, stk. 3 og § 84, stk. 3 — forbrugsbidrag og programforsyning som pligtig pengeydelse