"Lejemålet skal afleveres nyistandsat." Sætningen står stadig i mange lejekontrakter. I de fleste tilfælde kan den ikke håndhæves. Lejeloven sætter to hårde grænser for, hvad du kan pålægges at gøre ved fraflytningen. Kender du dem, kan du ofte skære en flytteregning betydeligt ned.

De to grænser

  1. Aldrig bedre stand end ved overtagelsen

Du skal aflevere boligen i samme stand, som du overtog den — bortset fra den forringelse, der skyldes slid og ælde og ikke er omfattet af din egen vedligeholdelsespligt, og bortset fra mangler, som udlejeren selv skal udbedre.

Og så står der udtrykkeligt i loven:

Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori lejeren overtog det lejede.

Overtog du en bolig med brugte vægge, skal du ikke aflevere den nymalet. Overtog du et slidt gulv, skal du ikke aflevere et nyslebet.

  1. Du kan kun pålægges det, din vedligeholdelsespligt omfatter

Den anden grænse er mindst lige så vigtig:

Det kan ikke aftales, at lejeren ved fraflytning skal istandsætte andet end de dele af det lejede, som er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt.

Har du efter kontrakten kun den indvendige vedligeholdelse, kan du ikke pålægges at udbedre noget uden for den. Og "indvendig vedligeholdelse" har en præcis betydning i loven: hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve. Alt andet er udvendig vedligeholdelse — og den ligger som udgangspunkt hos udlejeren.

Begge regler er ufravigelige. De kan ikke aftales væk i lejekontraktens særlige vilkår, og de gælder, uanset om du har skrevet under.

Normalistandsættelse over for nyistandsættelse

Normalistandsættelse betyder, at boligen bringes tilbage til den stand, du overtog den i — med fradrag for det slid, der naturligt følger af almindelig brug. Trænger en væg til maling, fordi du har boet der i fem år, kan malerarbejdet være berettiget. Er væggen i samme stand som ved indflytningen, er det ikke.

Nyistandsættelse betyder, at alt sættes i stand fra grunden, uanset om det trænger. Det er den standard, loven i dag afskærer.

De gamle kontrakter: 1. juli 2015

Reglen om, at der ikke kan kræves nyistandsættelse, kom ind i lejeloven med virkning for lejeaftaler indgået fra og med 1. juli 2015.

For aftaler indgået før den dato gælder overgangsregler, der viderefører den tidligere retstilstand. Her kan et aftalt krav om nyistandsættelse i visse tilfælde stadig være gyldigt.

Det betyder ikke, at ethvert nyistandsættelseskrav i en gammel kontrakt er lovligt. Det betyder, at muligheden er der, og at datoen på din kontrakt derfor er det første, du skal finde frem.

Hvad du hæfter for — og ikke hæfter for

Du hæfter typisk for:

  • Skader, du selv, din husstand eller dine gæster har forvoldt
  • Den del af vedligeholdelsen, du udtrykkeligt har overtaget i kontrakten
  • Manglende rengøring ved fraflytning
  • Huller efter egne installationer, hvis udlejeren tog forbehold, da han gav samtykke
  • Du hæfter som udgangspunkt ikke for:
  • Almindeligt slid og ælde
  • Mangler, der var der ved indflytningen
  • Vedligeholdelse, der påhviler udlejeren
  • Forbedringer af boligen
  • At bringe boligen i bedre stand, end du overtog den i
  • Den indvendige vedligeholdelseskonto

Har udlejeren vedligeholdelsespligten indvendigt, skal han hvert år afsætte et beløb pr. kvadratmeter på en vedligeholdelseskonto for din lejlighed. Kontoen er øremærket til hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve.

Tre ting er værd at vide:

Du kan kræve, at udlejeren udfører indvendig vedligeholdelse, når det er nødvendigt, og der er penge på kontoen.

Udlejeren skal inden 3 måneder efter hvert regnskabsårs afslutning oplyse dig skriftligt om saldoen. En negativ saldo sættes til nul.

Du kan kræve dokumentation for de udgifter, der er trukket på kontoen.

Ved fraflytning er kontoen relevant: har udlejeren pligt til at male, og er der dækning på kontoen, er det ikke en udgift, der skal trækkes i dit depositum.

Sådan tjekker du en istandsættelsesregning

Find datoen på din lejekontrakt. Før eller efter 1. juli 2015?

Find ud af, hvem der har vedligeholdelsespligten. Står det i kontrakten — og hvad omfatter den præcist?

Sammenlign med indflytningsrapporten. Kræves der en bedre stand, end du overtog?

Del posterne op. Er det slid og ælde, eller er det skade?

Tjek fraflytningsrapporten. Står posten der overhovedet?

Se på fristerne. Kom kravet frem inden 2 uger?

Bed om dokumentation. Er arbejdet udført, og til hvilken pris?

Ofte stillede spørgsmål

Min kontrakt siger "afleveres nyistandsat" — gælder det? Er kontrakten indgået 1. juli 2015 eller senere, kan kravet som udgangspunkt ikke håndhæves. Er den ældre, skal den vurderes konkret.

Skal jeg male, når jeg flytter? Kun hvis du har vedligeholdelsespligten indvendigt, og kun i det omfang det er nødvendigt for at bringe boligen tilbage til den stand, du overtog den i.

Hvad tæller som indvendig vedligeholdelse? Hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve. Ikke andet.

Kan udlejer kræve, at jeg bruger hans håndværker? Han kan kræve, at arbejdet udføres håndværksmæssigt korrekt. Prisen skal være rimelig, og udgiften skal kunne dokumenteres.

Hvad hvis boligen var nyistandsat, da jeg flyttede ind? Så er det den stand, du skal aflevere i — med fradrag for almindeligt slid og ælde i din boperiode.

Reglerne bag denne guide

Lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje (lejeloven).

§ 187, stk. 1, 3. pkt. — forbud mod at kræve bedre stand end ved overtagelsen

§ 115, stk. 1, 3. pkt. — lejeren kan ikke aftale sig til at istandsætte ud over sin vedligeholdelsespligt

§ 111, stk. 2 — indvendig vedligeholdelse er hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve

§ 112 — parternes vedligeholdelsespligt

§§ 116–118 — den indvendige vedligeholdelseskonto, oplysningspligt og lejerens krav på arbejder

§ 188 — retablering af lejerens egne ændringer kræver forbehold ved samtykket

§ 189 — ufravigelighed ved fraflytning

§ 207, stk. 4 — videreførelse af overgangsregler, herunder fra lovændringen pr. 1. juli 2015