Når noget ikke virker i din lejebolig, har du fire beføjelser efter lejeloven. De er udtømmende — og den femte, som mange tror findes, findes ikke. Her er, hvad du faktisk kan kræve, i hvilken rækkefølge, og hvad du under ingen omstændigheder skal gøre.

Hvornår er der tale om en mangel?

Der er tale om en mangel, når boligen ikke er i den stand, du efter retsforholdet mellem dig og udlejeren kan kræve — hverken ved overtagelsen eller under lejeforholdet.

Ved overtagelsen skal boligen være stillet til rådighed i god og forsvarlig stand, rengjort, med hele ruder og brugelige låse med tilhørende nøgler.

Under lejeforholdet skal udlejeren holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige — herunder alle indretninger til afløb og til forsyning med el, gas, vand, varme og kulde — og sørge for renholdelse og sædvanlig belysning af ejendommen og adgangsvejene.

Ikke ethvert svigt er en mangel. Et kortvarigt strømafbrud er en driftshændelse. Men bliver forholdet vedvarende, eller påvirker det mærkbart din brug af boligen, er der tale om en mangel.

Dine fire beføjelser

  1. Afhjælpning — også for udlejers regning

Afhjælper udlejeren ikke straks manglen efter påkrav, kan du selv lade den afhjælpe for hans regning.

Vedrører manglen boligens forsyning med lys, gas, varme, kulde eller lignende, kan du med fogedens bistand skaffe dig adgang til ejendommens installationer for at afhjælpe den. Det gælder også, hvis udlejeren uberettiget har afbrudt forsyningen.

Og vedrører manglen forsyning med varme, opvarmning af brugsvand, el eller vand, kan du rette henvendelse til kommunen, som kan sikre, at forsyningen genoptages — for udlejerens regning. Det er ofte langt hurtigere end enhver anden vej.

Send altid et skriftligt påkrav først, og gem dokumentationen for, at det er kommet frem.

  1. Forholdsmæssigt afslag i lejen

Du kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe manglen forringer boligens værdi for dig.

Afslaget er ikke en straf for udlejeren og ikke en erstatning for besvær. Det er en nedsættelse, der svarer til, hvor meget mindre du reelt kan bruge boligen.

Hvad det udgør, beror på en konkret vurdering. Momenter er blandt andet:

  • Hvor stor en del af boligen der er berørt
  • Hvor længe manglen har stået på
  • Hvor indgribende den er i den daglige brug
  • Om der er sundhedsmæssige forhold på spil
  • Et enkelt rum, du ikke kan bruge, i en bolig på fire værelser, ligger et andet sted end en bolig uden varme midt om vinteren.
  1. Ophævelse

Afhjælper udlejeren ikke straks manglen, eller kan den ikke afhjælpes inden for rimelig tid, kan du hæve lejeaftalen, hvis manglen må anses for væsentlig, eller hvis udlejeren har handlet svigagtigt.

Er manglen afhjulpet, inden du har hævet, kan du ikke senere påberåbe dig den som ophævelsesgrund.

Ophævelse er et drastisk skridt med store konsekvenser, hvis betingelserne ikke er opfyldt. Få det vurderet, før du gør det.

  1. Erstatning

Du kan kræve erstatning, hvis:

  • boligen ved aftalens indgåelse savnede egenskaber, der må anses for tilsikrede
  • udlejeren har handlet svigagtigt
  • boligen senere lider skade som følge af udlejerens forsømmelse
  • der i øvrigt opstår hindringer eller ulemper for din brugsret som følge af forhold, udlejeren er ansvarlig for
  • Erstatning kan dække for eksempel ødelagt indbo, udgifter til genhusning eller dokumenterede merudgifter.
  • Det du IKKE må: stoppe huslejen

Der findes ingen almindelig tilbageholdelsesret i lejeloven. Du kan ikke lovligt holde huslejen tilbage, fordi der er mangler.

Manglende betaling af leje er en ophævelsesgrund. Udlejeren kan sende et påkrav, og betaler du ikke inden 14 dage, kan han hæve lejemålet og få dig sat ud. At du havde ret i sagen om manglen, hjælper dig ikke, hvis du har mistet boligen på vejen.

Vil du have lejen sat ned, skal det ske som et forholdsmæssigt afslag — og er I uenige, skal spørgsmålet afgøres, ikke afgøres ensidigt af dig.

Mangler ved indflytningen har en frist

Var manglen der allerede, da lejeforholdet begyndte, skal du senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren, at du vil gøre den gældende. Ellers mister du retten til at påberåbe dig den — medmindre manglen ikke kunne erkendes ved sædvanlig agtpågivenhed, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

For mangler, der opstår senere i lejeforholdet, gælder ikke den frist. Men reklamer alligevel skriftligt og med det samme: du skal kunne dokumentere, hvornår udlejeren blev bekendt med forholdet, og et afslag i lejen løber typisk fra reklamationen.

Sådan går du frem

  1. Dokumentér. Billeder, video, temperaturmålinger, datoer.
  2. Reklamér skriftligt. Beskriv manglen præcist, hvornår den opstod, og hvad du kræver — afhjælpning inden en rimelig frist. Send det, så du kan bevise, at det er kommet frem.
  3. Sæt en frist. Rimeligheden afhænger af, hvor alvorlig manglen er. Manglende varme i december er ikke en fjortendagesopgave.
  4. Følg op skriftligt. Gem al korrespondance.
  5. Vælg beføjelse. Afhjælpning for udlejers regning, afslag i lejen, eller — ved forsyningssvigt — henvendelse til kommunen.
  6. Indbring for huslejenævnet. Nævnet træffer afgørelse i tvister om vedligeholdelsespligten og kan pålægge udlejeren at lade bestemte arbejder udføre med en frist. Overholder han ikke fristen, kan nævnet samtidig bestemme, at lejen nedsættes, indtil arbejdet er udført.

Ofte stillede spørgsmål

Hvor meget kan jeg få i afslag? Det beror på en konkret vurdering af, hvor meget manglen forringer boligens værdi for dig. Der er ingen fast takst.

Fra hvornår løber afslaget? Typisk fra det tidspunkt, udlejeren er blevet bekendt med manglen. Derfor er den skriftlige reklamation vigtig.

Må jeg selv få det repareret? Ja, for udlejerens regning — men først efter påkrav, og først hvis han ikke afhjælper straks. Gem fakturaen.

Må jeg holde huslejen tilbage? Nej. Det er en ophævelsesgrund.

Hvad hvis udlejer siger, at det er mit eget ansvar? Så er der en tvist om vedligeholdelsespligtens fordeling — og den afgør huslejenævnet.

Reglerne bag denne guide

Lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje (lejeloven) og lov nr. 342 af 22. marts 2022 om boligforhold.

§ 89 — boligens stand ved overtagelsen

§ 91 — 2-ugers-fristen for mangler ved lejeforholdets begyndelse

§ 95, stk. 1 — afhjælpning for udlejers regning; fogedbistand; henvendelse til kommunen ved forsyningssvigt

§ 95, stk. 2 — forholdsmæssigt afslag i lejen

§ 96 — ophævelse ved væsentlig mangel eller svig

§ 97 — erstatning

§ 99 — retlige mangler

§ 100, stk. 2 — offentligt forbud mod brugen

§ 101 — §§ 94–100 kan ikke fraviges til skade for lejeren

§ 112, stk. 2 — udlejerens vedligeholdelsespligt

§ 114 — huslejenævnets kompetence, påbud om arbejder og lejenedsættelse ved fristoverskridelse

§ 182, stk. 1, nr. 1, og stk. 2 — manglende betaling som ophævelsesgrund og påkravsproceduren

Boligforholdslovens kapitel 3 (§ 19) — kommunal sikring af forsyning med vand, varme og el