Lejeloven er skrevet for at beskytte lejeren. Store dele af den kan ikke fraviges til skade for dig — heller ikke selv om du har skrevet under på noget andet. Det er den vigtigste sætning i hele lejeretten, og den er værd at læse to gange. Et vilkår i lejekontrakten, der stiller dig ringere end loven på et ufravigeligt punkt, er ugyldigt. Uanset din underskrift. Her er de tolv rettigheder, der oftest har økonomisk betydning. En vigtig baggrundsoplysning: den gældende lejelov er lov nr. 341 af 22. marts 2022, som trådte i kraft 1. juli 2022. Den erstattede både den tidligere lejelov og boligreguleringsloven, og samtlige paragraffer fik nye numre. Støder du på ældre vejledninger med henvisninger til for eksempel "§ 34" om depositum eller "§ 98" om fraflytning, er de forældede. 1. Loftet over depositum og forudbetalt leje Udlejeren må ved lejemålets indgåelse kræve højst 3 måneders leje i depositum. Han må derudover kræve leje forudbetalt for op til 3 måneder — men aldrig mere end lejen for perioden fra du opsiger, til lejeforholdet ophører. Er dit opsigelsesvarsel kortere end 3 måneder, er loftet tilsvarende lavere. Grænserne kan ikke fraviges til skade for dig, og de kan ikke omgås ved at kalde betalingen noget andet. 2. Forbuddet mod nøglepenge og dusør Det er ikke tilladt at modtage eller kræve vederlag fra lejeren ved udlejning, formidling eller bytning af en bolig — eller at betinge sig, at du indgår en anden retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen. Beløb betalt i strid med forbuddet kan kræves tilbage med renter, og overtrædelse straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder. 3. De 2 uger ved indflytning Er boligen mangelfuld ved lejeforholdets begyndelse, skal du senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren, at du vil gøre manglen gældende. Ellers mister du retten til at påberåbe dig den. Undtagelsen gælder mangler, der ikke kan erkendes ved sædvanlig agtpågivenhed, og tilfælde hvor udlejeren har handlet svigagtigt. Boligen skal i øvrigt stilles til rådighed i god og forsvarlig stand, rengjort, med hele ruder og brugelige låse med tilhørende nøgler. 4. Indflytningssynet — og hvad der sker, hvis det springes over Lejer din udlejer mere end én beboelseslejlighed ud, har han pligt til at holde indflytningssyn, indkalde dig og udarbejde en indflytningsrapport. Overtræder han reglerne, bortfalder hans krav på istandsættelse ved fraflytningen — bortset fra skader, du er ansvarlig for. Det er en af de mest oversete rettigheder overhovedet, og den har virkning flere år frem. 5. Grænserne for huslejens størrelse Der er ikke ét huslejeloft i Danmark. Hvilken regel der gælder, afhænger af boligen og af kommunen: Regulerede kommuner: omkostningsbestemt leje — lejen må ikke overstige, hvad der dækker ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastet af ejendommens værdi

Uregulerede kommuner: det lejedes værdi

Småhuse (seks eller færre lejligheder pr. 1. januar 1995 i regulerede kommuner): det lejedes værdi med et loft

Fri leje: blandt andet boliger taget i brug efter 31. december 1991

Er lejen væsentlig højere end det lejedes værdi, kan du kræve den nedsat og få det for meget betalte tilbage. Men fristen er kort: sagen skal indbringes inden 1 år efter det tidspunkt, hvor lejen første gang skal betales.

Er lejemålet gennemgribende forbedret, gælder skærpede betingelser — beløbsgrænser, huslejenævnets forudgående besigtigelse, en 5-årskarens efter kontrolskifte og krav om energimærke A–C. Er blot én ikke opfyldt, kan den høje leje ikke opretholdes.

  1. De 6 uger ved en huslejestigning

Vil du ikke godkende en varslet lejeforhøjelse, skal du skriftligt gøre indsigelse senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem til dig.

Fristen løber fra modtagelsen af varslet — ikke fra den dato, stigningen træder i kraft.

Gør du rettidig indsigelse, skal udlejeren indbringe sagen for huslejenævnet inden yderligere 6 uger, hvis han vil fastholde kravet. Du skal ikke selv anlægge sagen.

Og et varsel, der ikke indeholder forhøjelsens størrelse, grunden, beregningen og oplysning om din indsigelsesadgang, er ugyldigt.

  1. Udlejerens vedligeholdelsespligt

Udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige — herunder alle indretninger til afløb og til forsyning med el, gas, vand, varme og kulde.

Svigter det, kan du kræve afhjælpning, og afhjælper han ikke straks efter påkrav, kan du lade det gøre for hans regning. Ved svigt i forsyningen med varme, vand eller el kan du desuden rette henvendelse til kommunen, som skal sikre forsyningen for udlejerens regning.

Men du må ikke holde huslejen tilbage. Der er ingen tilbageholdelsesret i lejeloven, og manglende betaling er en ophævelsesgrund.

  1. Forholdsmæssigt afslag i lejen

Du kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer boligens værdi for dig. Ved væsentlige mangler, der ikke afhjælpes, kan lejeaftalen hæves, og du kan efter omstændighederne kræve erstatning.

  1. Fristerne i forbrugsregnskabet

Forbrugsregnskabet skal være kommet frem til dig senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb. Kommer det for sent, mister udlejeren retten til at kræve efterbetaling.

Du har 6 uger fra modtagelsen til at gøre skriftlig, begrundet indsigelse — og derefter er det udlejeren, der skal indbringe sagen for huslejenævnet inden 6 uger, hvis han vil fastholde kravet.

Overstiger en efterbetaling 3 måneders leje, har du ret til at betale i tre rater.

  1. Beskyttelsen mod opsigelse

Udlejeren kan ikke frit opsige dig. Loven opregner udtømmende de tilfælde, hvor det kan ske — blandt andet at udlejeren selv ønsker at benytte det lejede, at ejendommen skal nedrives, eller at du har tilsidesat god skik og orden i et sådant omfang, at flytning er påkrævet.

Opsigelsen skal være skriftlig, indeholde opsigelsesgrunden og oplysning om din adgang til at gøre indsigelse — ellers er den ugyldig.

Du har 6 uger til at gøre skriftlig indsigelse, og derefter skal udlejeren anlægge sag ved boligretten inden 6 uger, hvis han vil opretholde opsigelsen.

Ved opsigelse fordi udlejeren selv vil bo i boligen, har du krav på mindst 1 års varsel, og opsigelsen skal desuden være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.

  1. Fremleje og bytte

Du har ret til at fremleje op til halvdelen af beboelsesrummene, og til at fremleje hele boligen i op til 2 år ved midlertidigt fravær på grund af sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse eller lignende.

Du har også bytteret. Rettighederne kan ikke fraskrives i lejekontrakten.

Formkravet er til gengæld strengt: fremlejeaftalen skal være skriftlig, og udlejeren skal have kopi inden fremlejeperioden begynder.

  1. De 2 uger ved fraflytning

Måske den vigtigste rettighed i praksis.

Udlejeren kan ikke gøre istandsættelseskrav gældende, når der er gået mere end 2 uger — regnet fra flyttesynet, hvor der er synspligt, ellers fra fraflytningsdagen. Det er kalenderdage, ikke arbejdsdage.

Og:

  • Udgifter til istandsættelse, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, er lejeren uvedkommende.
  • Dertil: har udlejeren synspligt og undlader at holde syn eller udarbejde og udlevere rapporten, bortfalder hans krav på istandsættelse.
  • Endelig kan det ikke pålægges dig at bringe boligen i bedre stand, end du overtog den i — og det kan ikke aftales, at du skal istandsætte andet end det, din egen vedligeholdelsespligt omfatter.
  • Din adgang til huslejenævnet
  • Huslejenævnet afgør tvister om lejens størrelse, lejeforhøjelser, depositum, mangler, vedligeholdelse, forbrugsregnskaber og fraflytning, herunder tilbagebetaling af depositum.

Det koster 367 kr. at indbringe en sag (2026). Får du fuldt medhold, skal udlejeren betale 7.027 kr. til nævnet. Nævnet skal træffe afgørelse senest 4 uger efter, at svarfristerne er udløbet, og afgørelsen kan indbringes for boligretten inden 4 uger — i Københavns Kommune for et ankenævn.

Sager om opsigelse, ophævelse og tidsbegrænsning hører derimod under boligretten.

Fristerne, samlet

Mangler ved indflytning: 2 uger fra lejeforholdets begyndelse

Indsigelse mod huslejestigning: 6 uger fra varslet er kommet frem

Indsigelse mod forbrugsregnskab: 6 uger fra regnskabet er kommet frem

Udlejers forbrugsregnskab skal foreligge: 4 måneder efter regnskabsårets udløb

Indsigelse mod opsigelse: 6 uger fra opsigelsen er kommet frem

Oplysning om ny adresse før fraflytning: senest 8 dage før

Udlejers krav ved fraflytning: 2 uger fra flyttesynet eller fraflytningsdagen

Krav om lejenedsættelse (det lejedes værdi): 1 år fra første betaling

Tilbagebetalingskrav ved fraflytning: 1 år fra fraflytningen

Anke af huslejenævnets afgørelse: 4 uger

Reglerne bag denne guide

Lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje (lejeloven) og lov nr. 342 af 22. marts 2022 om boligforhold.

§ 15 — forbud mod vederlag ved udlejning; tilbagebetaling med rente; straf

§ 19 — lejefastsættelse, herunder gennemgribende forbedrede lejemål

§ 40 — tilbagebetaling af for meget betalt leje; 1-årsfristerne

§ 42 og § 45 — det lejedes værdi: forhøjelse og nedsættelse

§ 44 — varsling og 6-ugers indsigelse

§ 59 — depositum og forudbetalt leje

§§ 65–83 — forbrugsregnskaber, herunder §§ 75, 77, 78 og 79

§ 89 — boligens stand ved overtagelsen

§ 90 — indflytningssyn og bortfald af istandsættelseskrav

§ 91 — 2-ugers-fristen ved indflytning

§§ 95–97 — afhjælpning, forholdsmæssigt afslag, ophævelse og erstatning

§ 112 — udlejerens vedligeholdelsespligt

§ 115 — grænsen for, hvad der kan aftales om istandsættelse

§§ 157–159 og 161 — fremleje og bytte

§ 168 — rettighederne kan ikke fraskrives

§§ 170–176 — udlejerens opsigelsesgrunde, varsler og formkrav

§ 182 — ophævelsesgrundene

§ 187 — fraflytning, 2-ugers-fristen, syn og rapport

§ 189 — ufravigelighed ved fraflytning

Boligforholdslovens §§ 78–89 — huslejenævnet, gebyrer, sagsbehandling og anke