Når forsyningen svigter i en lejebolig, er der én ting, de fleste lejere ikke ved: du behøver ikke vente på huslejenævnet. Du kan gå til kommunen, og kommunen skal handle. Her er, hvad der gælder, når varmen, vandet eller strømmen forsvinder — og når vandet i stedet kommer, hvor det ikke skal.

Udlejerens pligt

Udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige. Det omfatter udtrykkeligt alle indretninger til afløb og til forsyning med el, gas, vand, varme og kulde.

Boligen skal desuden være i god og forsvarlig stand fra lejeforholdets begyndelse.

Et kortvarigt afbrud er ikke en mangel — det er en driftshændelse. Men bliver svigtet vedvarende, gentager det sig, eller påvirker det mærkbart din brug af boligen, er der tale om en mangel med de retsvirkninger, det har.

Den hurtige vej: kommunen

Det her er den regel, der gør størst forskel i praksis, og som næsten ingen kender.

Skal udlejeren levere varme og opvarmning af brugsvand, og undlader han at lade ejendommen forsyne med energi til opvarmning — eller bliver vand- eller elforsyningen afbrudt, fordi udlejeren ikke har betalt — og afhjælper han ikke straks manglen efter påkrav, så skal kommunen for udlejerens regning og på begæring af en lejer i ejendommen sørge for, at ejendommen forsynes, eller at el- og vandforsyningen genoptages.

Kommunen kan endda indfri de restancer, der spærrer for fortsat levering, og efterfølgende kræve beløbet med renter og gebyr af udlejeren — med pante- og fortrinsret i ejendommen.

To ting skal være på plads, før du kan bruge reglen:

  • Du skal have sendt påkrav til udlejeren om at afhjælpe manglen
  • Han skal have undladt at afhjælpe straks

Send derfor påkravet med det samme og på en måde, du kan dokumentere. Derefter kontakter du kommunen.

De øvrige beføjelser

Ved siden af kommunevejen har du de almindelige mangelsbeføjelser:

Selv afhjælpe for udlejers regning. Afhjælper udlejeren ikke straks efter påkrav, kan du lade det gøre for hans regning. Vedrører manglen forsyning med lys, gas, varme eller kulde, kan du med fogedens bistand skaffe dig adgang til ejendommens installationer for at afhjælpe den. Det gælder også, hvis udlejeren uberettiget har afbrudt forsyningen.

Forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe manglen forringer boligens værdi for dig. En bolig uden varme i vinterhalvåret er markant forringet.

Ophævelse, hvis manglen er væsentlig og ikke afhjælpes inden rimelig tid, eller hvis udlejeren har handlet svigagtigt.

Erstatning for dokumenterede tab — for eksempel en elregning på et nødvendigt varmeapparat, ødelagte fødevarer eller udgifter til midlertidig indkvartering — hvis betingelserne for erstatning er opfyldt.

Vandskade

Ved en vandskade er det første spørgsmål altid: hvor kom vandet fra?

Er kilden en installation eller bygningsdel, udlejeren skal vedligeholde — et sprunget rør, et utæt tag, et defekt afløb, opstigende kloakvand — er der tale om en mangel, og det er udlejerens ansvar at udbedre og at bringe boligen i stand igen.

Er kilden noget, du selv har installeret eller gjort — en dårligt tilsluttet vaskemaskine, en glemt hane — hæfter du for skaden, hvis den skyldes uforsvarlig adfærd.

Du har en anmeldelsespligt: skader, hvis udbedring er uopsættelig, skal du straks anmelde til udlejeren. Andre skader skal du anmelde uden ugrundet ophold. Undlader du det, kan du komme til at hæfte for den forværring, der kunne have været undgået.

Gør sådan ved en vandskade:

  • Stop vandet, hvis du kan, og begræns skaden
  • Anmeld straks til udlejeren — skriftligt, hvis det er muligt, og ellers med et skriftligt notat om, hvornår du ringede
  • Fotografér alt, før der ryddes op
  • Anmeld til dit eget indboforsikringsselskab — dit indbo er dit ansvar at forsikre, uanset hvem der er skyld i skaden
  • Gem kvitteringer på alt

Vær opmærksom på, at bygningen er udlejerens ansvar at forsikre, mens dit indbo er dit. Det er en af de hyppigste misforståelser efter en vandskade.

Og en særlig regel: bliver det lejede ødelagt ved brand eller anden ulykke, bortfalder lejeaftalen.

Hvis boligen bliver ubeboelig

Bringes lejeforholdet til ophør i utide, fordi det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod din brug, er du kun pligtig at betale leje indtil den dag, forbuddet træder i kraft. Begrænser forbuddet kun brugen på mindre væsentlig måde, kan du kræve et forholdsmæssigt afslag.

Det du ikke skal gøre

Stop ikke huslejen. Der er ingen tilbageholdelsesret i lejeloven. Manglende betaling er en ophævelsesgrund, og udlejeren kan sætte dig ud, selv om han havde uret i den oprindelige sag.

Huslejenævnet

Er I uenige om, hvorvidt udlejeren har opfyldt sin vedligeholdelsespligt, afgøres det af huslejenævnet. Nævnet kan pålægge udlejeren at lade bestemte arbejder udføre inden for en frist — og bestemme, at lejen nedsættes, indtil arbejdet er udført, hvis fristen ikke overholdes.

Nævnet afgør også uenighed om betaling for varme, vand, el og gas, herunder om a conto-bidrag.

Ofte stillede spørgsmål

Hvor koldt må der være? Der er ikke en fast temperaturgrænse i lejeloven. Vurderingen er, om boligen er i forsvarlig stand og kan bruges som bolig. Mål temperaturen og notér datoerne — det er den dokumentation, sagen skal afgøres på.

Må udlejer lukke for varmen ved huslejerestance? Nej. Afbryder han uberettiget forsyningen, kan du afhjælpe for hans regning, om nødvendigt med fogedens bistand — og kommunevejen står også åben.

Hvem betaler for et elvarmeapparat i mellemtiden? Merudgiften kan indgå i et erstatningskrav eller i vurderingen af et afslag i lejen. Gem kvitteringer og målerdata.

Dækker udlejers forsikring mit indbo? Nej. Bygningen er udlejerens, indboet er dit.

Hvor hurtigt skal udlejer reagere? Han skal afhjælpe straks. Hvad det betyder, afhænger af, hvor alvorligt forholdet er — manglende varme om vinteren er ikke en opgave, der kan vente en uge.

Reglerne bag denne guide

Lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje (lejeloven) og lov nr. 342 af 22. marts 2022 om boligforhold.

§ 89 — boligens stand ved overtagelsen

§ 95, stk. 1 — afhjælpning for udlejers regning; fogedbistand; uberettiget afbrydelse; henvendelse til kommunen

§ 95, stk. 2 — forholdsmæssigt afslag i lejen

§ 96 — ophævelse ved væsentlig mangel

§ 97 — erstatning

§ 98 — lejeaftalen bortfalder, hvis det lejede ødelægges ved brand eller anden ulykke

§ 100, stk. 2 — offentligt forbud mod brugen

§ 112, stk. 2 — udlejerens vedligeholdelsespligt, herunder forsyningsinstallationer

§ 114 — huslejenævnets kompetence og påbud om arbejder

§ 149, stk. 3 — lejerens pligt til straks at anmelde uopsættelige skader

§ 82 — huslejenævnets kompetence i sager om betaling for varme, vand, el og gas

Boligforholdslovens § 19 — kommunal sikring af forsyning med vand, varme og el for udlejerens regning