Fremlejeretten er en lovbestemt rettighed. Den kan ikke fraskrives i lejekontrakten, og et vilkår, der forbyder al fremleje, er som udgangspunkt uden virkning i det omfang, det går videre end lovens rammer. Men rettighederne er afgrænsede, formkravene er strenge, og som fremlejetager står du svagere end en almindelig lejer. Her er reglerne.

Delvis fremleje: op til halvdelen

Som lejer af en beboelseslejlighed har du ret til at fremleje op til halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboelse.

Der er ét loft: det samlede antal personer, der bor i lejligheden, må ikke overstige antallet af beboelsesrum. Har du tre værelser, må I være tre.

Retten gælder, uanset hvad der står i kontrakten, og uanset udlejerens holdning. Han skal have besked, men han skal ikke give tilladelse.

Udlejeren skal dog modsætte sig fremlejen, hvis lejligheden er omfattet af reglerne om beboermaksimum og vil blive beboet af flere end to personer pr. beboelsesrum.

Fremleje af hele boligen: op til 2 år

Er lejligheden udelukkende udlejet til beboelse, har du ret til at fremleje den i indtil 2 år, når dit fravær er midlertidigt og skyldes:

  • sygdom
  • forretningsrejse
  • studieophold
  • midlertidig forflyttelse
  • eller lignende

Betingelsen er reel. Fraværet skal være midlertidigt, og der skal være en grund af den nævnte karakter. Et ønske om at bo et andet sted, mens man lejer sin billige lejlighed ud, er ikke omfattet.

Udlejeren kan modsætte sig fremlejen, hvis:

  • Ejendommen omfatter færre end 13 beboelseslejligheder
  • Det samlede antal personer i lejligheden vil overstige antallet af beboelsesrum
  • Han i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig fremlejeforholdet
  • Den første betingelse er værd at hæfte sig ved: i mindre ejendomme er retten til at fremleje hele boligen reelt betinget af udlejerens accept.
  • Formkravene — og de er ufravigelige
  • Uanset om du fremlejer en del af boligen eller det hele:
  • Fremlejeaftaler skal indgås skriftligt, og lejeren skal inden fremlejeperiodens begyndelse tilstille udlejeren kopi af fremlejeaftalen.
  • Begge dele skal være opfyldt, og kopien skal være sendt inden perioden begynder — ikke bagefter.

Overholder du ikke formkravene, er fremlejen ikke lovlig. Og ulovlig fremleje er alvorligt: overlader lejeren helt eller delvis brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor han ikke er berettiget hertil, og bringer han ikke forholdet til ophør trods udlejerens indsigelse, kan udlejeren hæve lejeaftalen.

Så: skriftlig aftale, kopi til udlejeren inden start, hver gang.

Dit ansvar som fremlejegiver

Du forsvinder ikke ud af lejeforholdet, fordi du fremlejer. Tværtimod:

  • Du er erstatningsansvarlig for skade, som fremlejetageren forvolder ved uforsvarlig adfærd
  • Du er over for udlejeren ansvarlig for, at fremlejetageren overholder reglerne om god husorden og forsvarlig brug
  • Du hæfter for skade forårsaget af installationer, fremlejetageren har foretaget
  • Du hæfter fortsat for huslejen over for udlejeren
  • Fremlejer du ud, og går det galt, er det dit lejemål, der står på spil.
  • Én pligt, der er strafbelagt
  • Der er en regel, mange fremlejegivere ikke kender:
  • Har du foretaget fremleje og ikke inden 6 uger fra fremlejeforholdets ophør foretaget endelig afregning og tilbagebetaling af overskydende depositum og forudbetalt leje, kan du straffes med bøde.
  • Er sagen indbragt for huslejenævnet, regnes fristen fra den endelige afgørelse.
  • For fremlejetagere er det den anden vej rundt en stærk regel: får du ikke dit depositum tilbage inden 6 uger, er der en konkret sanktion bag.
  • Som fremlejetager: hvad du skal vide

Du er lejer i forhold til fremlejegiveren, ikke i forhold til ejendommens ejer. Det har konsekvenser.

Dit lejeforhold hænger på hans. Ophører hovedlejemålet — han opsiges, lejemålet hæves, han flytter — ophører dit typisk med det.

Kontrollér, at fremlejen er lovlig. Er der skriftlig aftale? Har udlejeren fået kopi inden perioden begyndte? Er det højst halvdelen af rummene, eller er der en gyldig grund til fuld fremleje? En ulovlig fremleje kan koste jer begge boligen.

Depositum. Du kan i et fremlejeforhold vælge at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på en særskilt deponeringskonto i stedet for depositum — både ved aftalens indgåelse og i lejeperioden. Det er en reel beskyttelse mod, at pengene forsvinder.

Aftal stand og afregning på forhånd. Hvordan skal boligen afleveres, og hvornår kommer depositum retur? De 6 uger er din sikkerhedsventil, ikke din plan.

Dokumentér ved indflytning. Fotos og en fejl- og mangelliste — præcis som i et almindeligt lejeforhold.

Du har adgang til huslejenævnet. Tvister i fremlejeforhold kan indbringes, og nævnet kan pålægge fremlejegiveren forpligtelser. Overholder han ikke en endelig afgørelse, har du pligt til at underrette nævnet — og nævnet underretter så ejendommens udlejer, hvilket kan koste fremlejegiveren hans eget lejemål.

Bytteret — den beslægtede rettighed

Ved siden af fremleje står bytteretten. Lejeren af en bolig, der udelukkende er udlejet til beboelse, har ret til at bytte med en anden lejer.

Udlejeren kan modsætte sig, hvis:

  • han selv bor i ejendommen, og den omfatter færre end syv lejligheder
  • den fraflyttende lejer ikke har beboet lejligheden i 3 år
  • lejligheden ved bytning vil blive beboet af flere end én person pr. beboelsesrum
  • han i øvrigt har rimelig grund
  • 3-årskravet er det, der oftest spænder ben.
  • Ofte stillede spørgsmål

Kan udlejer forbyde fremleje i kontrakten? Nej. Fremlejeretten kan ikke fraskrives. Et vilkår, der går videre end loven, er som udgangspunkt uden virkning.

Skal jeg have udlejers tilladelse? Ved delvis fremleje: nej, men han skal have kopi af aftalen inden start. Ved fremleje af hele boligen kan han modsætte sig på de nævnte betingelser.

Hvor længe kan jeg fremleje hele boligen? Op til 2 år ved midlertidigt fravær.

Hvad hvis udlejer ikke svarer? Formkravet er, at du sender kopi af fremlejeaftalen inden perioden begynder. Gem dokumentation for, at den er sendt.

Må jeg tage mere i leje, end jeg selv betaler? Fremlejeforholdet er også omfattet af lejelovens regler om lejens størrelse, og fremlejetageren kan få lejen prøvet ved huslejenævnet.

Hvad hvis fremlejetageren ikke flytter? Du er ansvarlig over for udlejeren. Det er en af grundene til, at den skriftlige aftale med en klar slutdato er så vigtig.

Reglerne bag denne guide

Lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje (lejeloven).

§ 157, stk. 1 — ret til delvis fremleje af op til halvdelen af beboelsesrummene

§ 157, stk. 2 — beboermaksimum

§ 157, stk. 3 — skriftlighed og kopi til udlejeren inden fremlejeperiodens begyndelse

§ 158, stk. 1 — fremleje af hele boligen i indtil 2 år ved midlertidigt fravær

§ 158, stk. 2 — udlejerens indsigelsesgrunde, herunder færre end 13 beboelseslejligheder

§ 159 — lejerens erstatningsansvar og ansvar for fremlejetagerens adfærd

§ 160 — krav om ægtefællens samtykke

§ 161 — bytteret og udlejerens indsigelsesgrunde, herunder 3-årskravet

§ 168 — rettighederne kan ikke fraskrives

§ 59, stk. 2 — fremlejetagerens ret til at vælge bankgaranti eller deponeringskonto

§ 62, stk. 2 — bødestraf ved manglende afregning inden 6 uger efter fremlejeforholdets ophør

§ 182, stk. 1, nr. 6 — ophævelse ved ulovlig overladelse af brugen

Boligforholdslovens § 86, stk. 6–8 — underretningspligt ved manglende efterlevelse af nævnsafgørelser i fremlejeforhold