Fraflytningssynet er det vigtigste kvarter i hele dit lejeforhold. Det er her, boligens stand bliver skrevet ned, og det er den nedskrivning, der afgør, hvor meget af dit depositum du får igen. Hvert år betaler danske lejere for istandsættelse, de ikke skulle have betalt. Ikke fordi reglerne er uklare, men fordi de er ukendte. Lejeloven stiller nemlig usædvanligt hårde krav til udlejeren omkring fraflytningen — og bliver de ikke overholdt, bortfalder hans krav. Helt. Her får du reglerne, som de gælder i dag, og de fem fejl vi oftest ser koste lejere penge.

Hvad er et fraflytningssyn?

Et fraflytningssyn — også kaldet et flyttesyn — er den gennemgang af boligen, der finder sted, når du flytter ud. Formålet er at dokumentere, hvilken stand lejemålet er i på afleveringsdagen.

På baggrund af synet udarbejder udlejeren en fraflytningsrapport. Den rapport er ikke bare et referat. Den er afgørende: står en udgift ikke i rapporten, kan udlejeren som udgangspunkt slet ikke kræve den betalt af dig.

Derfor er dagen for synet ikke et formelt ritual, du bare skal overstå. Det er der, sagen bliver afgjort.

Har din udlejer overhovedet pligt til at holde syn?

Det afhænger af, hvor meget han lejer ud.

Udlejere, der lejer mere end én beboelseslejlighed ud, har pligt til at holde fraflytningssyn. Det er et lovkrav, og det kan ikke aftales væk i kontrakten.

Vær opmærksom på, hvad der tæller med. Reglen taler om beboelseslejligheder. En garage, et pulterrum eller et erhvervslejemål tæller ikke med. Et enkeltværelse er heller ikke en lejlighed. Udlejer din udlejer én lejlighed ud og har en garage ved siden af, har han altså ikke synspligt.

Er du i tvivl, er det værd at få undersøgt — for forskellen er stor:

Udlejer med synspligt. Holder han ikke syn, eller indkalder han dig ikke korrekt, bortfalder hans krav på istandsættelse. Det er en af de skarpeste regler i hele lejeloven, og den bliver håndhævet.

Udlejer uden synspligt. Han skal stadig dokumentere sine krav og overholde fristerne, men den automatiske bortfaldsregel gælder ikke. Bed alligevel altid selv om et syn, du kan deltage i.

Fristerne udlejer skal overholde

Har din udlejer synspligt, gælder tre frister:

Synet skal holdes senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at du er flyttet ud. Ikke to uger efter din opsigelse — to uger efter, han ved, at boligen er tom.

Du skal indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel. En besked på telefonsvareren dagen før er ikke nok. Udlejer og lejer kan dog aftale et kortere varsel, når lejemålet er opsagt eller ophævet.

Rapporten skal udleveres til dig ved synet. Er du ikke til stede, eller vil du ikke kvittere for at have modtaget den, må udlejeren sende den — men så senest 2 uger efter synet.

Overholder udlejeren ikke reglerne om syn og rapport, bortfalder hans istandsættelseskrav.

Dine rettigheder på dagen

Du har ret til at være til stede. Udlejeren må ikke gennemgå boligen alene og sende dig resultatet bagefter. Kan du ikke selv møde, så send en anden med fuldmagt — en ven, en bisidder, en rådgiver.

Du har ret til rapporten. Den skal udleveres ved synet, hvis du er der. Gå ikke fra stedet uden en kopi — hverken på papir eller digitalt.

Du har ret til at gøre indsigelse. Er du uenig i noget, skal det noteres. Du er ikke forpligtet til at underskrive rapporten. Vælger du at skrive under, så skriv tydeligt ved siden af, at din underskrift alene kvitterer for modtagelsen af rapporten — ikke for indholdet.

Efter synet: udlejers 2-ugers-frist

Efter synet har udlejeren 2 uger til at gøre sine krav gældende. Fristen regnes fra flyttesynet, hvor der er synspligt — og fra fraflytningsdagen for de lejemål, der ikke er omfattet af synspligten.

To uger betyder to uger. Det er kalenderdage, ikke arbejdsdage. En udbredt misforståelse er, at fristen er "14 arbejdsdage" — det er den ikke, og den fejl kan koste dig en indsigelse, du ellers ville have vundet.

Der er to undtagelser fra fristen: mangler, der ikke kan opdages ved sædvanlig agtpågivenhed (skjulte skader), og tilfælde hvor lejeren har handlet svigagtigt.

Og så er der reglen, mange overser, men som ofte er stærkere end selve fristen:

  • Udgifter til istandsættelse, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, er dig uvedkommende.
  • Dukker der en post op på flytteopgørelsen, som ikke stod i rapporten fra synet, kan den som udgangspunkt ikke kræves betalt — uanset om fristen i øvrigt er overholdt.
  • Hvad må udlejer kræve istandsat?
  • Her ligger de fleste tvister.
  • Du skal aflevere boligen i samme stand som ved overtagelsen — bortset fra den forringelse, der skyldes slid og ælde og ikke er omfattet af din egen vedligeholdelsespligt, og bortset fra mangler, som udlejeren selv skal udbedre.
  • Og så gælder den regel, der har afgjort tusindvis af sager:
  • Det kan ikke pålægges dig at bringe lejemålet i bedre stand, end du overtog det i.

Overtog du et lejemål med slidte gulve, skal du ikke aflevere det med nye. Overtog du malede vægge med skrammer, skal du ikke aflevere nymalede vægge. Krav om "nyistandsættelse" i almindelige lejeaftaler holder derfor ikke — og det kan ikke aftales anderledes til skade for dig.

Det, du hæfter for, er:

  • Skader du selv, din husstand eller dine gæster har forvoldt
  • Den del af vedligeholdelsen, du efter kontrakten har overtaget
  • Manglende rengøring
  • Det, du ikke hæfter for:
  • Almindeligt slid og ælde
  • Mangler, der var der ved indflytningen
  • Forbedringer af boligen
  • Vedligeholdelse, der påhviler udlejeren
  • De 5 fejl, der koster lejere deres depositum
  1. Du møder ikke op til synet

Du mister muligheden for at kommentere udlejerens vurderinger på stedet, og du får ikke rapporten i hånden samme dag. Du kan stadig gøre indsigelse bagefter, men det bliver væsentligt sværere at dokumentere din version.

  1. Du skriver under uden forbehold

En underskrift på fraflytningsrapporten kan i praksis blive læst som en accept af indholdet. Skriv derfor tydeligt, at du kun kvitterer for modtagelsen — eller lad være med at skrive under.

  1. Du tager ingen billeder

Fotos og video fra afleveringsdagen er ofte den eneste dokumentation, du selv har. Uden dem står din forklaring mod udlejerens rapport.

  1. Du afleverer nøglerne uden at dokumentere hvornår

Når nøglerne er afleveret, har du ikke længere adgang til boligen. Sørg for at kunne dokumentere afleveringstidspunktet — det er også der, mange af fristerne begynder at løbe.

  1. Du reagerer ikke skriftligt

En flytteopgørelse er ikke en regning, du bare skal betale. Mener du, at et krav er forkert, så protestér skriftligt og hurtigt, og gem dokumentationen for, at protesten er kommet frem.

Sådan forbereder du dig

Find din indflytningsrapport og din egen fejl- og mangelliste frem. De er dit bedste bevis for, hvordan boligen så ud, da du overtog den.

Gennemfotografér hele boligen på afleveringsdagen — også det, der ser fint ud.

Gør rent. Manglende rengøring er en af de få poster, udlejeren næsten altid får medhold i.

Udbedr det, du selv er ansvarlig for.

Notér på forhånd, hvad du vil have gennemgået på synet.

Overvej at tage en bisidder med.

Hvad gør du, hvis udlejer tilbageholder dit depositum?

Gå ikke ud fra, at kravet er korrekt. I de sager, vi ser, går det ofte galt for udlejeren ét af følgende steder:

  • Der er slet ikke holdt syn, eller indkaldelsen var ikke korrekt
  • 2-ugers-fristen er overskredet
  • Poster på opgørelsen står ikke i fraflytningsrapporten
  • Almindeligt slid behandles som misligholdelse
  • Der kræves reelt nyistandsættelse
  • Udgifterne er ikke dokumenteret, eller arbejdet er ikke udført
  • Priserne er urimeligt høje
  • Kan I ikke blive enige, afgøres tvisten af huslejenævnet, som også tager stilling til tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning.
  • Ofte stillede spørgsmål

Skal jeg møde op til fraflytningssynet? Du har ret til det, men ikke pligt. Vi anbefaler altid, at du møder op eller sender en med fuldmagt.

Hvad hvis jeg er uenig i rapporten? Skriv din indsigelse direkte på rapporten, og bed om at få den noteret. Underskriv kun for modtagelsen.

Er 14 dage det samme som 14 arbejdsdage? Nej. Fristen er 2 uger i kalenderdage.

Kan udlejer kræve penge for noget, der ikke stod i rapporten? Som udgangspunkt nej. Udgifter, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, er dig uvedkommende — medmindre der er tale om skjulte mangler eller svig.

Hvad hvis udlejer slet ikke holdt syn? Har han synspligt, bortfalder hans krav på istandsættelse.

Reglerne bag denne guide

Reglerne findes i lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje (lejeloven), som trådte i kraft 1. juli 2022 og erstattede den tidligere lejelov og boligreguleringsloven.

§ 187, stk. 1 — aflevering i samme stand som ved overtagelsen; forbud mod at kræve bedre stand

§ 187, stk. 2 — udlejerens 2-ugers-frist; udgifter uden for rapporten er lejeren uvedkommende

§ 187, stk. 3 — synspligt for udlejere af mere end én beboelseslejlighed; syn senest 2 uger; skriftlig indkaldelse med mindst 1 uges varsel

§ 187, stk. 4 — fraflytningsrapporten udleveres ved synet eller sendes senest 2 uger efter

§ 187, stk. 5 — udlejerens istandsættelseskrav bortfalder ved overtrædelse af stk. 3 og 4

§ 189 — bestemmelserne kan ikke fraviges til skade for lejeren

§ 190 — huslejenævnet afgør tvister, herunder om tilbagebetaling af depositum

§ 115, stk. 1 — lejeren kan ikke aftale sig til at istandsætte andet end det, hans vedligeholdelsespligt omfatter

§ 186, stk. 2 — lejeren skal senest 8 dage før fraflytning oplyse sin nye adresse