Fra det øjeblik du overtager nøglerne til lejemålet, har du 14 dage til at aflevere en skriftlig fejl- og mangelliste til udlejer. Gør du det korrekt, kan udlejer ikke ved fraflytningen kræve, at du udbedrer noget, der allerede var der ved indflytningen. Misser du fristen, står du markant svagere — og risikerer at komme til at betale for andres slid.

14-dages-fristen efter lejelovens § 14

Lejelovens § 14 giver lejeren en frist på 14 dage fra overtagelsestidspunktet til at reklamere over mangler ved lejemålet. Overtagelsestidspunktet er ikke nødvendigvis kontraktens startdato — det er den dag, du reelt har adgang til boligen, typisk med nøgler i hånden.

Fristen er en fravigelig regel til fordel for lejer: en lejekontrakt kan ikke gyldigt afkorte de 14 dage, men kan godt forlænge dem. Ser du en kontrakt, der siger "reklamation skal ske senest 7 dage efter indflytning", er den formulering uden virkning — du har fortsat de 14 dage, som loven giver dig.

Formålet med reglen er enkelt: udlejer skal have besked, mens det stadig er nemt at afgøre, om en mangel var der ved indflytningen eller er opstået senere. Sender du først din liste efter et halvt år, kan udlejer med rette sige, at han ikke længere kan afgøre, hvem der har lavet ridsen på parketgulvet.

Hvad skal fejl- og mangellisten indeholde?

En liste, der bare siger "der er nogle ridser i gulvet", er ikke god nok. Kravene er, at listen skal være skriftlig, konkret og dateret. Det betyder, at hver mangel skal beskrives så præcist, at både du og udlejer et år senere kan se, hvad der blev noteret.

En brugbar postering på listen indeholder som minimum:

  • Rummets navn (fx "stue" eller "badeværelse").
  • Præcis placering (fx "vestvæg, ca. 1 meter fra vinduet, i knæhøjde").
  • Konkret beskrivelse af manglen (fx "ridse i parketgulv, ca. 15 cm lang").
  • Reference til foto (fx "se billede 04").

Foto er ikke lovkrav, men i praksis er en fejl- og mangelliste uden billeder svær at bruge senere. Tag billederne med dato- og tidsstempel — de fleste smartphones gemmer metadata automatisk, men det skader ikke at fotografere en avis eller telefonens dato-skærm ind i det første billede.

Hvad skal du IKKE notere?

Fejl- og mangellisten skal beskytte dig — ikke fylde udlejer med bagateller. Der er ingen grund til at notere ting, som falder under normalt slid og ælde, eller som du ligegyldigt selv ville rette op på med et klud. Skriver du absolut alting ned, drukner de reelle mangler i støj, og listen mister styrke i den senere sag.

Sæt fokus på det, der reelt kan koste dig penge ved fraflytning:

  • Skader du ikke selv har lavet: huller efter tidligere lejers hylder, mærker efter møbler, skrammer i gulvet.
  • Manglende komponenter: en dør uden nøgle, en manglende hylde i køleskabet, et defekt håndtag.
  • Funktionsfejl: dryppende blandingsbatteri, toilet der løber, ovn med defekt termostat.
  • Kosmetiske skader ud over det almindelige: dybe ridser, brændemærker, revner i fliser.

Til gengæld skal du ikke notere en fin ridse i lakken, kalkmærker på badeværelsesvæggen eller en let gulnet stikkontakt. Det hører til almindeligt slid og ælde, og du hverken vinder eller taber noget ved at have det på listen.

Sammenhængen med fraflytning

Her ligger den egentlige værdi. En mangel, som er dokumenteret ved indflytningen, kan udlejer ikke senere kræve, at du udbedrer. Er det skrevet på listen og accepteret, er ansvaret parkeret hos udlejer for hele lejeperioden.

Modsat: er der intet noteret, er udgangspunktet, at lejemålet blev overtaget uden mangler. Så bliver det din opgave ved fraflytningen at bevise, at fx ridsen i gulvet også var der, da du flyttede ind — og uden dokumentation er den bevisbyrde svær at løfte.

Det, du ikke skriver på listen inden for 14 dage, kommer du med stor sandsynlighed selv til at betale for ved fraflytningen.

Konsekvenser hvis du misser fristen

Sender du ikke rettidig reklamation, kan udlejer i princippet kræve, at du udbedrer manglen eller betaler for udbedring ved fraflytningen — også selvom du kan bevise, at den var der før. Der er nuancer i praksis, særligt hvis manglen er så grov, at den umuligt kan overses (fx et manglende køleskab), men reglen er streng: fristen skal overholdes.

Tjekliste rum for rum

Brug de første par dage efter indflytning på systematisk at gå boligen igennem. Sæt en time af per rum. Tag foto af hvert eneste rum fra fire vinkler, plus close-ups af alt, hvad du noterer.

Entré og gang

  • Dørkarm, dørplade og lås — virker nøglen jævnt?
  • Gulv: ridser, buler, misfarvninger.
  • Vægge: huller efter tidligere ophængning, mærker.
  • Loft: revner, misfarvninger, defekte lamper.

Stue og opholdsrum

  • Gulv: ridser, opskalning, farveforskelle mellem planker.
  • Vægge og lofter: pletter, huller, revner.
  • Vinduer: kan de åbnes og lukkes? Er tætningslister intakte? Er der punkterede termoruder?
  • Vindueskarme: fugt, misfarvning, revner.
  • Radiatorer og termostater: virker de? Er der utætheder?
  • Elstik og lyskontakter: virker de alle?

Køkken

  • Hvidevarer: køleskab, fryser, ovn, komfur, emhætte, opvaskemaskine — tjek at alt tænder og virker.
  • Låger og skuffer: går de nemt op og i? Er hængsler intakte?
  • Bordplade: ridser, brændemærker, revner.
  • Blandingsbatteri: drypper det? Er trykket okay?
  • Vask: revner, misfarvning, tætning ved bordplade.

Badeværelse

  • Toilet: løber det? Sidder brættet fast?
  • Bruser og blandingsbatteri: tryk, temperatur, drypning.
  • Fliser og fuger: revner, sorte fuger, løse fliser.
  • Håndvask og afløb: løber vandet fra?
  • Ventilation: kører den, når man tænder for lyset (typisk)?

Soveværelse og øvrige rum

  • Skabe og hylder: er alt intakt, går låger op og i?
  • Gulv, vægge, loft — samme tjek som stuen.
  • Tv-antenne og bredbåndsstik: virker de?

Hvis udlejer laver en indflytningsrapport

Nogle udlejere — særligt større udlejningsselskaber — indkalder til et fysisk indflytningssyn, hvor der udarbejdes en rapport, som begge parter underskriver. Det er en god fremgangsmåde, men det fritager dig ikke fra din egen gennemgang inden for de 14 dage.

Underskriv aldrig en rapport, hvor der står "ingen mangler", medmindre du selv har haft mulighed for at gå lejemålet grundigt igennem. Skriv i stedet: "Med forbehold for supplerende mangler inden for lovens frist på 14 dage". Så bevarer du din ret til at tilføje ting senere.

Sådan hjælper vi

Vi kan udarbejde en juridisk holdbar fejl- og mangelliste for dig til fast pris. Det inkluderer en systematisk gennemgang af lejemålet ud fra dine fotos og noter, formulering af listen så den lever op til lovens krav, og fremsendelse til udlejer på en måde, du kan bevise. Så er du sikker på, at rapporten holder — også når du står ved fraflytningen tre år senere.

Har du allerede overskredet 14-dages-fristen og fået en fraflytningsopgørelse, du vil bestride, tager vi den type sager på no cure, no pay-vilkår.