Ved indflytning betaler de fleste lejere et femcifret beløb, før de overhovedet har set boligen indefra som beboer. Reglerne om, hvad udlejeren må kræve, virker simple. I praksis ser vi jævnligt, at grænserne er overskredet — og at lejeren først opdager det ved fraflytningen, hvis nogensinde.

De to lofter

Ved lejeaftalens indgåelse må udlejeren kræve:

  • Depositum: højst 3 måneders leje.
  • Forudbetalt leje: højst 3 måneders leje — men aldrig mere end lejen for perioden fra du opsiger, til lejeforholdet ophører.
  • Dertil kommer den løbende husleje, herunder den første måned.

Den anden grænse overses ofte, og den er vigtig. Loftet for forudbetalt leje er koblet til dit opsigelsesvarsel. Har du 3 måneders opsigelsesvarsel, kan der kræves op til 3 måneders forudbetalt leje. Er dit varsel kortere — det gælder for eksempel værelser, der er en del af udlejerens egen bolig, hvor varslet er 1 måned — er loftet tilsvarende lavere.

Grænserne kan ikke fraviges til skade for dig. Heller ikke ved aftale, heller ikke i lejekontraktens særlige vilkår.

Depositum og forudbetalt leje er ikke det samme

Depositum er sikkerhed. Beløbet henstår hos udlejeren som sikkerhed for dine forpligtelser ved fraflytning — for eksempel istandsættelse inden for din vedligeholdelsespligt, skader du er ansvarlig for, eller manglende leje.

Forudbetalt leje er husleje, der allerede er betalt. Er lejeaftalen opsagt eller ophævet, kan du modregne den forudbetalte leje i den sidste del af lejeperioden.

Det er derfor, mange taler om at "bo den forudbetalte leje op". Det er en reel rettighed — men den gælder den forudbetalte leje, ikke depositummet.

To ting er værd at huske: a conto-betalinger til varme, vand og el er ikke husleje og skal fortsat betales i opsigelsesperioden. Og har du fået reguleret den forudbetalte leje undervejs, er det det aktuelle beløb, der kan bo-es op.

Depositum forrentes ikke

Der er ingen regel om, at udlejeren skal betale renter af dit depositum, mens det står hos ham. Det er en udbredt misforståelse.

Renter kommer først i spil, hvis udlejeren har opkrævet noget, han ikke måtte — for eksempel dusør eller et depositum over loftet. Så kan beløbet kræves tilbage med renter.

Regulering ved huslejestigning

Stiger huslejen, kan udlejeren kræve depositum og forudbetalt leje reguleret tilsvarende. Men han kan ikke bare sende en opkrævning på hele differencen:

  • Reguleringen kan opkræves med lige store månedlige beløb over samme antal måneder, som beløbet svarede til i forhold til lejen ved lejemålets indgåelse.
  • Svarede dit depositum til 3 måneders leje, skal en regulering altså fordeles over 3 måneder.
  • Og den anden vej: sættes lejen ned, skal udlejeren tilbagebetale en tilsvarende del af depositum og forudbetalt leje med virkning fra nedsættelsestidspunktet.
  • Er der varslet en lejeforhøjelse, som du har gjort indsigelse mod, kan regulering af depositum og forudbetalt leje ikke forlanges, før huslejenævnet har afgjort sagen.
  • De konstruktioner, der dukker op
  • Vi møder jævnligt krav, der ikke ligner depositum, men fungerer som det:
  • Bankgaranti eller anden sikkerhedsstillelse ud over lofterne
  • "Ekstra sikkerhed" eller "reservationsbeløb"
  • Rengøringsdepositum ved siden af det almindelige depositum
  • Oprettelses- eller administrationsgebyr ved kontraktens indgåelse
  • Nøglepenge eller "dusør" for at få lejemålet

De to sidste er i en klasse for sig. Det er ikke tilladt at modtage eller kræve vederlag fra lejeren ved udlejning, formidling eller bytning af en bolig, og heller ikke at betinge sig, at lejeren indgår en anden retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen. Beløb betalt i strid med forbuddet kan kræves tilbage med renter, og overtrædelse straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder.

For de øvrige konstruktioner beror det på en konkret vurdering, men udgangspunktet er, at det reelle indhold tæller — ikke overskriften på opkrævningen.

En undtagelse er værd at kende: i fremlejeforhold kan lejeren vælge at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på en særskilt deponeringskonto i stedet for depositum. Det er en ret for fremlejetageren, ikke en ekstra mulighed for udlejeren.

Kan du få pengene tilbage?

Ja — men vær opmærksom på fristerne.

Har udlejeren opkrævet højere leje, depositum eller indskud end tilladt, kan du kræve det for meget betalte tilbage og kræve lejen nedsat fremadrettet. Ved lejeforholdets ophør skal kravet være gjort gældende over for huslejenævnet inden 1 år fra fraflytningen.

Er ejendommen skiftet ejer, gælder en tilsvarende 1-årsfrist for at gøre kravet gældende ved sagsanlæg mod den nye ejer.

Tvister om depositum, forudbetalt leje og sikkerhedsstillelse afgøres af huslejenævnet.

Ofte stillede spørgsmål

Må udlejer kræve 3 måneders depositum OG 3 måneders forudbetalt leje? Ja, hvis dit opsigelsesvarsel er mindst 3 måneder. Er varslet kortere, er loftet for forudbetalt leje lavere.

Kan jeg bo min forudbetalte leje op? Er lejeaftalen opsagt eller ophævet, kan du modregne den forudbetalte leje i den sidste del af lejeperioden. A conto til forbrug skal fortsat betales.

Får jeg renter af mit depositum? Nej.

Må udlejer kræve en bankgaranti i stedet for depositum? Som lejer i et almindeligt lejeforhold er udgangspunktet nej — lofterne gælder uanset formen. Huslejenævnet kan dog i særlige tilfælde tillade en fravigelse, hvis der stilles behørig sikkerhed for dit tilbagebetalingskrav.

Hvad hvis huslejen stiger — skal jeg så betale mere i depositum på én gang? Nej. Reguleringen skal fordeles over lige så mange måneder, som beløbet svarede til ved lejemålets indgåelse.

Reglerne bag denne guide

Lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje (lejeloven).

§ 59, stk. 1 — depositum, højst 3 måneders leje

§ 59, stk. 2 — fremlejetagerens ret til at vælge bankgaranti eller deponeringskonto

§ 59, stk. 3 — forudbetalt leje, højst 3 måneder og aldrig mere end lejen i opsigelsesperioden; modregningsret ved opsigelse

§ 59, stk. 5 — huslejenævnets adgang til at tillade fravigelse mod behørig sikkerhed

§ 60 — regulering af depositum og forudbetalt leje ved lejeændring

§ 64 — §§ 59–61 kan ikke fraviges til skade for lejeren

§ 15 — forbud mod dusør og vederlag; tilbagebetaling med renter; straf

§ 40 — tilbagebetaling af for meget betalt leje, depositum og indskud; 1-årsfristen

§ 17 — beskyttelse uden tinglysning; 1-årsfristen over for ny ejer

§ 62 — straf for ulovligt depositum og for manglende afregning i fremlejeforhold

§ 63 — huslejenævnets kompetence

§ 175, stk. 1 — opsigelsesvarsler, der sætter loftet for forudbetalt leje