Når du er flyttet, har din udlejer ikke ubegrænset tid til at sende dig en regning. Lejeloven giver ham 2 uger. Overskrider han fristen, kan hans krav på istandsættelse være bortfaldet — også selv om der reelt er noget at udbedre. Det er en af de mest oversete regler i dansk lejeret. Og en af de mest værdifulde for lejere.

Reglen kort fortalt

Udlejeren kan ikke gøre istandsættelseskrav gældende, når der er gået mere end 2 uger fra:

  • flyttesynet — for de udlejere, der har pligt til at holde syn, eller
  • fraflytningsdagen — for de lejemål, der ikke er omfattet af synspligten.

Sondringen er vigtig. Har din udlejer synspligt, er det synet, der sætter uret i gang — ikke den dag, du afleverede nøglerne.

2 uger er kalenderdage — ikke arbejdsdage

Der cirkulerer en udbredt misforståelse om, at fristen er "14 arbejdsdage". Det er den ikke. Fristen er 2 uger, og den regnes i almindelige kalenderdage, weekender og helligdage inklusive.

Forskellen er ikke akademisk. Med arbejdsdage ville en frist på 14 dage strække sig næsten tre uger. Regner du forkert, risikerer du enten at afvise et krav, der faktisk var rettidigt — eller at betale et krav, der var for sent.

Hvornår begynder fristen at løbe?

Er der holdt fraflytningssyn: fristen løber fra synet.

Er der ikke synspligt: fristen løber fra fraflytningsdagen. Lejemålet skal være fraflyttet senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen.

Det er derfor vigtigt, at du kan dokumentere, hvornår du afleverede nøglerne — en kvittering, en mail, en sms med tidsstempel, et foto af nøgleoverdragelsen.

Husk også, at du senest 8 dage før fraflytning skal oplyse udlejeren den adresse, meddelelser kan sendes til. Gør du ikke det, kan du få svært ved at argumentere for, at et krav ikke er kommet rettidigt frem.

Reglen mange overser: rapporten sætter rammen

Fristen er kun den halve historie. Den anden halvdel er ofte stærkere:

Udgifter til istandsættelse, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, er lejeren uvedkommende.

Det betyder, at udlejeren ikke bare skal reagere i tide — han skal også have skrevet posten ned ved synet. Dukker der en ny post op på flytteopgørelsen tre uger senere, som ikke stod i rapporten, kan den som udgangspunkt ikke kræves betalt.

I praksis er det her, rigtig mange sager afgøres. Ikke på kalenderen, men på indholdet af rapporten.

De to undtagelser

Fristen og rapportreglen gælder ikke, hvis:

Manglen ikke kunne erkendes ved sædvanlig agtpågivenhed. Altså skjulte skader, som ikke kunne opdages ved en almindelig, omhyggelig gennemgang — for eksempel en vandskade bag et skab eller under et gulv.

Lejeren har handlet svigagtigt. Har du bevidst skjult en skade, kan du ikke gemme dig bag fristen.

Undtagelserne er snævre. At udlejeren "ikke nåede at se ordentligt efter" er ikke en skjult mangel.

Hvis udlejer slet ikke holdt syn

Har din udlejer pligt til at holde fraflytningssyn — det har han, hvis han lejer mere end én beboelseslejlighed ud — og springer han synet over eller indkalder dig ikke korrekt, gælder en endnu hårdere regel:

Udlejerens krav på istandsættelse bortfalder.

Det samme gælder, hvis han ikke udarbejder en fraflytningsrapport, eller ikke udleverer eller sender den rettidigt. Reglen kan ikke fraviges i kontrakten.

Sådan reagerer du på et for sent krav

  1. Fastlæg datoen. Hvornår blev synet holdt — eller hvornår afleverede du nøglerne? Find dokumentationen frem.
  2. Se på, hvornår kravet kom frem. Det afgørende er, hvornår kravet er kommet frem til dig, ikke datoen på brevet.
  3. Sammenhold med rapporten. Står hver eneste post på opgørelsen også i fraflytningsrapporten fra synet?
  4. Gør skriftlig indsigelse. Skriv til udlejeren, at du bestrider kravet, og hvorfor — for sent fremsat, ikke medtaget i rapporten, eller begge dele. Bed om, at depositum udbetales.
  5. Gem dokumentationen for, at din indsigelse er kommet frem. Send den på en måde, hvor du kan bevise modtagelsen.
  6. Betal ikke "for en sikkerheds skyld". Har du først betalt, bliver det en sag om tilbagebetaling i stedet for en sag om et krav.

Hvis I ikke bliver enige

Tvister om fraflytning og om tilbagebetaling af depositum afgøres af huslejenævnet i den kommune, hvor boligen ligger. Nævnet kan tage stilling til både fristen, rapportens indhold og de enkelte poster på opgørelsen.

Ofte stillede spørgsmål

Er fristen 14 dage eller 14 arbejdsdage? 2 uger i kalenderdage.

Fra hvornår løber fristen? Fra flyttesynet, hvis udlejeren har synspligt. Ellers fra fraflytningsdagen.

Gælder fristen også for skader, jeg selv har lavet? Ja. Fristen gælder alle istandsættelseskrav — bortset fra skjulte mangler og svig.

Hvad hvis udlejer sender et foreløbigt krav og et endeligt senere? Det endelige krav skal stadig respektere fristen og rapportens indhold. Et "forbehold for yderligere krav" sætter ikke reglen ud af kraft.

Kan fristen aftales længere i lejekontrakten? Nej, ikke til skade for dig. Bestemmelsen er ufravigelig, hvor der er synspligt.

Reglerne bag denne guide

Lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje (lejeloven).

§ 187, stk. 2 — 2-ugers-fristen; udgifter uden for fraflytningsrapporten er lejeren uvedkommende; undtagelser for skjulte mangler og svig

§ 187, stk. 1 — fraflytning senest kl. 12.00; aflevering i samme stand som ved overtagelsen

§ 187, stk. 3–5 — synspligt, indkaldelse, rapport og bortfald af udlejerens krav

§ 186, stk. 2 — lejerens pligt til at oplyse ny adresse senest 8 dage før fraflytning

§ 189 — ufravigelighed

§ 190 — huslejenævnets kompetence, herunder tilbagebetaling af depositum